上海的房地产市场这年尾呢，是有点盘整的意思，几家大开发商这时候再推项目，也让人看出了市场的分化。现在时间点也挺好，2025年这就收官了，2026年的开局也开始了，上海的楼市自然也就进入了每年这个季节该有的调整期。最新数据看着还行，新建商品住宅供应量从之前的集中冲刺下来后，这周明显少了好多。成交上呢，虽然还在高位盘整着，可因为高价房子备案集中，把均价给搞波动了。供应收缩了也没挡住里面的分化。上周推出的项目里，杨浦东外滩的“保利·外滩曜”挺吸睛，定位于高端定位，每平方米卖13.5万元。推出的房源数量虽然少，有效认购却比房源还多，说明核心区域的稀缺资产还是有人抢。不过话说回来，这个杨浦滨江区域现在新盘竞争挺激烈的，去化压力摆在那呢。开发商为了应对这个局面，也是拿出了降价、送权益、启动分销这些手段组合着用。看看它的土地来源吧，这块地是2025年中竞拍来的，溢价率高得吓人，还刷新了区域楼板价纪录。这高额的土地成本现在正考验着开发商的资金平衡能力呢。 同一时间点上招商蛇口也没闲着啊。它有好几个项目在这段时间入市了。“招商·林屿湖畔”这个在嘉定新城的项目还不错，靠着前期的热度加推后认购率还能超过100%。之前也说过这个项目一直宣称售罄呢。不过查了查权威数据吧，它各个批次的网签进度还不太一样，有的批次去化没那么快。这就提醒大家热度得跟长期的签约数据一起看才客观。 跟上面那几个情况比起来呢，大多数项目的去化节奏就显得更保守点。“保利·都汇和煦”在闵行颛桥或者是招商蛇口和别人合作的“招商序”，加推的房源网签去化率都是一步步推出来的。 宏观数据显示呢，上周成交面积维持在10万平方米以上的水平，但比之前稍微低了点。业内分析觉得之前的高点是因为大家年底冲业绩加快推盘签约导致的。随着过年销售淡季来了，供应肯定会波动大一些。“保利·外滩曜”的例子就能看出来啊。 这个时间点上海楼市表现像是个多棱镜似的。 土地成本高企和销售压力同在；局部热局部冷交错着；价格波动和购买力博弈也同时发生着。头部房企怎么推盘、项目卖得怎么样呢？这都映射出他们在品牌力、产品力、控制成本还有灵活营销之间找新的平衡点。 往后看吧！在建设“好房子”和提升居住品质的政策指引下啊！市场竞争肯定更看重产品本身的价值还有性价比了！ 短期调整过后真正怎么走还是要看宏观经济、政策预期还有购房者的信心能不能稳住！ 上海楼市现在这就是在盘整中酝酿新的发展逻辑咯！