问题—— 近年来，部分地区的农村宅基地房屋交易出现更隐蔽、更“变相”的做法。一些交易打着“长期租赁”“合作建房”“使用权转让”等名义，表面像租房或投资，实质是在规避政策和审批的宅基地房屋买卖。本案中，当事人约定以18万元“租金”取得“70年使用权”，并附带转租、继承等权能。后该房屋被认定为未经审批的宅基地违建并被拆除，由此引发合同效力和资金返还争议，具有较强警示意义。 原因—— 一是利益驱动叠加信息不对称。部分中介或介绍人以“价格低”“可长期使用”“手续可补办”等说法吸引外来购房者，而交易对方往往更了解房屋建设情况、审批状态和土地性质，容易导致购房者误判。二是用合同“包装”规避监管。将买卖写成租赁，或以“合作建房”名义收取高额款项，意图绕开宅基地用途管制和交易限制。三是风险意识不足。购房者未核验土地性质、规划许可、建设手续及产权登记，仅凭合同条款和口头承诺付款，埋下损失隐患。 影响—— 从个体层面看，违建被拆除后“房财两空”的风险集中暴露，不仅影响家庭财产安全，也容易引发纠纷甚至群体性矛盾。就乡村治理而言，宅基地违法建设和变相交易会推高用地冲动，扰乱土地管理秩序，增加基层执法与矛盾化解成本。对市场秩序而言，“以租代售”等灰色交易破坏公平交易环境，诱发投机，影响农村住房与宅基地管理政策落实。 对策—— 法院在本案中明确了三点规则导向：其一，认定合同性质看实质不看名称。70年“使用权”明显超出法定租赁期限，且包含转租、继承等接近所有权处分的权能，符合“以租代售”的变相买卖特征。其二，违法建设叠加宅基地交易限制，合同可能因违反公序良俗等被认定无效。对破坏公共秩序、规避管理的交易安排，法律不予保护。其三，合同无效后的责任承担以“返还为主、过错自担”为原则。因无效合同取得的财产应返还，实际收款受益人承担返还责任；同时，交易相对人未尽审慎核查义务导致的利息、律师费等扩张损失，通常难获支持。对公众而言，防范此类风险需把握几项“硬杠杠”：交易前核实土地是否为宅基地、房屋是否依法审批建设、是否具备不动产登记或合法权属证明；对“超长期租赁”“一次性高额租金”“可继承可转租”等明显背离常规租赁的条款保持警惕；资金支付应与权利取得、手续办理相匹配，避免第三方代收且缺乏明确收款依据与用途说明。对基层治理而言，应加强宅基地建房审批、违法建设巡查和普法宣传，压缩“以租代售”的操作空间；对中介、介绍人等可能参与的违法违规行为，依法规范并追责，形成震慑。 前景—— 随着乡村振兴推进，农村住房需求、城乡要素流动与宅基地管理之间的矛盾仍将长期存在。可以预期，围绕宅基地房屋的交易纠纷仍会发生，司法裁判将继续通过“穿透式审查”识别合同真实目的，维护土地管理秩序和公共利益。同时，若相应机构深入完善信息公开与查询渠道，推动审批、执法与司法衔接，并强化对外来购房者的风险提示，有助于从源头减少纠纷、降低违法建设冲动，在法治轨道上更有序地满足建房与居住需求。
农村宅基地的产权属性决定了其交易具有特殊性和复杂性。本案判决不仅回应了当事人的权益争议，更为类似交易划出了清晰边界：任何试图绕开法律底线的安排，最终都难以获得法律支持。对消费者而言，这是一次直观的风险提示；对监管部门而言，也是对制度完善与执法衔接的提醒。只有以法治规范农村房屋交易秩序，才能更有效保护农民和购房者的合法权益，促进农村住房市场平稳有序发展。