哎呦喂，3月2号这一天，黑石集团突然搞了个大新闻，居然爆雷了，5.62亿美元的北欧CMBS产品违约了！这消息简直震惊全球啊！大家都知道黑石可是全球最大的另类投资机构之一呢，怎么会这样呢？这可不仅仅是个案这么简单，它把商业地产里藏着的系统性风险给直接摆到聚光灯下了。 想想也是，2008年次贷风暴、1929年大萧条、1991年日本的“失去的三十年”，甚至1997年的亚洲金融风暴……每一次大危机都离不开房地产的影子。这次的情况确实让人心里没底。 问题到底出在哪里呢？我觉得主要有两个方面。首先是再融资的门给关死了。去年美联储加息七次，导致新CMBS发行成本瞬间飙升，加上美国商业地产租金下滑、空置率抬头，投资者都躲得远远的。银行也不给好脸色看，对商业地产贷款意愿骤降。再加上BREIT赎回资金又给截胡了，银行那边关门了，黑石只能把有限的流动性用来应付赎回潮。2月份的时候，他们才批了14亿美元赎回申请，还不到当月申请的35%。这样一来，到期本息根本还不上啊。 再说资产处置吧。黑石原本打算折价甩卖Sponda Oy旗下的写字楼和商铺来还债，结果因为欧美利率飙升得太厉害，买家给出的报价低得可怜。而且为了救急的过桥贷款利率高达12%—15%，资管机构肯定不愿意去碰啊。最后资产出售计划也流产了。 现在全球宏观环境变化这么大，从“低利率+高杠杆”变成了“高利率+低流动性”。只要欧美核心利率继续站在4%以上，商业地产的租金现金流肯定会被持续侵蚀。一旦租户违约率抬头起来，CMBS债券持有人就得被迫打折清盘了。 看来这次真是一个百年变局下的楼市黑天鹅事件啊！历史不会简单重演，但总是提供惊人相似的剧本——楼市飞出超大黑天鹅的警报已经拉响了！大家可要小心了！