这几天南京河西那边动静可大了，规划局刚发了个公示，又把这个巨大宅地给炒热了。这可不是一般的地，是苏宁大市场升级成的和悦储运产业园地块，大家都盼着它拆完上市呢。我特意跑过去看看，这个地块在河西北部核心区域，从燕山路、华山路、应天大街一直到积贤街。周边还有不少商户和住户给我讲了好多这里的故事。他们说早去年1月就有消息说要拆，现在虽然还没完全收拾利索，但老厂房早就扒光了。 地块大得吓人，周边的商铺看了都说占地广得很。我去现场看了下教育、交通还有商业配套，教育这块简直是硬指标，旁边就是陶行知学校，走路几分钟就能到；交通也方便，离地铁站也就800米；购物的话有万达和金鹰世界在跟前，吃喝玩乐都能搞定。规划指标也不错，容积率2.4以下，建筑密度不超过27.5%，建筑高度限高80米，绿地率要达到30%。 我还特意看了周边二手房行情。离这儿3公里内的朗诗璟华府、东原印长江、星雨华府这些小区都是河西口碑好的改善型小区。比如东原印长江这次成交均价44233元/㎡，大户型精装的单价能飙到6万多块钱；星雨华府这个月挂牌价39829元/㎡，两房单价3.9万到4.5万。 紧挨着的还有两处安置房：陆军指挥学院龙蟠锦城安置住房项目还在外装中；精金花园已经住了好多年了，南区成交均价1.5万左右，北区高一点在1.8万。这个小区的得房率大概在69.4%到72.7%之间。 我估计以后如果盖四代宅这种改善属性强的房子，因为得房率几乎是100%，肯定会吸引不少拆迁户过来换房住。 至于能不能成地王嘛，就看看同属河西北的招商金陵序是怎么回事吧。那块地后来被改成容积率≤2.4的宅地挂牌时还降到了2.2呢，2024年3月8日被招商蛇口拿了下来。当时的底价23.5亿元算下来楼面地价35835元/㎡。 虽说现在2026年土地市场还没数呢，不过河西核心区的地肯定还是抢手货。像招商金陵序才7栋楼的体量啊，咱们这个和悦储运产业园地块更大更适合搞园林和产品开发。所以我觉得这次拍卖时的楼面价肯定比招商金陵序高点儿，估计在36000元/㎡到38000元/㎡之间。 要是楼面价真冲到38000元/㎡的话，以后卖个5万5到5万8也不过分。毕竟旁边东原印长江这种次新高端房都卖6万左右了嘛。 这主要还是因为这块地“稀缺”又“配套好”——河西北这几年没多少地出来卖呢。片区里的拆迁户也不少改善需求大得很。 从长远看河西北已经完全成熟了，教育、交通、医疗什么的都有了不用再等啥规划了。对于开发商来说这块地就是2026年南京的香饽饽；对于购房者来说如果价格合适房子好肯定是个进河西核心区的好机会。