上海新房市场逐渐形成了四个明显的分层，第一层是刚需和初级改善市场，总价在1200万以下，2025年成交量占比76.9%，仍然是市场的主体。不过跟2024年的81.7%相比，这个比例有点缩小了。第二层是中高端改善市场，总价在1200万到2000万之间，这个层级在2025年的成交情况不错，供应量也充足，价格还稳中有升。第三层是高端市场，总价在2000万到3000万之间，供需情况不太理想，供应端大幅收缩了。第四层是豪宅市场，总价超过5000万，虽然供应增加了一些，但是需求还是相对较小。 给大家解释一下每一层级的购房逻辑： 第一层总价800万到1200万成了买房的“尴尬价段”，2025年上海这个总价段的市场供应8360套，比去年少了18.2%。成交7931套，比去年少了7.3%。成交均价7.9万元/平方米，比去年降了1.2%。供、求、价齐降。从2022年到2025年，这个总价段连续4年供应量都超过了成交量，库存压力越来越大。为什么大家觉得这个总价段很尴尬呢？原因有三个： 首先，在这个预算里想要进行二次改善的话，预算会有点紧张，感觉有点消费降级的意思。其次，在市区里很难找到合适的房源，郊区的房子又不乐意去住。最后，在性价比高的二手房和新房之间反复挑选，很多人选择通过二手房解决问题。 第二层总价1200万到2000万不再只看表面价格了，而是看“质价比”。2025年上海这个总价段的市场供应7677套，比去年多了38.1%。成交6347套，比去年多了31.7%。成交均价10.7万元/平方米，比去年涨了8.4%。供、求、价都在上升。 第三层总价2000万到3000万多数项目是续销。2025年上海这个总价段的市场供应1411套，比去年少了56.4%。成交1590套，比去年少了45.8%。供需都在收缩。不过2025年这个层级的供求比是0.89，供应小于需求。结合项目来看，这个层级中2025年新入市的项目很少，大多数都是2024年入市并延续到今年的项目；而且定位在这个层级的项目占比也很低。 第四层总价5000万以上供应增加推动需求释放。2025年上海这个层级的市场供应1329套，比去年多了27.8%。成交1274套，比去年多了71.9%。供求是一起上涨的情况出现了。综合看2024和2025年数据来看，供求比分别为1.42和1.04，整体仍然是供大于求的情况。 这就是上海新房市场的真实情况：刚需降温、改善独立、高端受限、豪宅活跃。每一层都反映出不同人群购买力的变化和心态的转变。未来不管是购房者还是开发商，都需要更敏锐地捕捉到每个层级真实的需求变化和逻辑演变。