在市场由增量转向存量的背景下，人们对房地产走势的看法存在明显分歧。有人认为买房必然稳赚，也有人对部分城市住房持否定态度。如何客观评估住房保值能力、识别城市间的差异，成为居民资产配置的重要考量。 研究人员提出用"保值率"作为参考指标，即用当前二手房均价与2017年以来最高点进行对比。对36个重点城市的测算显示，深圳保值率最高，上海、成都紧随其后，北京、杭州进入前五，这些城市保值率普遍超过80%；相比之下，部分三四线城市保值率下降明显，市场流动性较弱。 这个结果与三个关键因素密切有关： 首先是产业与就业基础。深圳的高科技企业和上海的高端服务业创造了大量就业机会，带动了持续居住需求。 其次是人口规模与城市能级。成都作为西部中心城市吸引周边人口集聚，杭州的数字经济也促进了人才流入。 第三是公共资源和供给约束。北京、上海等城市核心区域的优质资源稀缺性支撑了房价稳定。 市场分化意味着房地产"普涨"时代已经结束。购房决策更需要考虑城市基本面：居民应重点关注通勤、教育等实际使用价值；关注城市人口流入和产业竞争力；注意区域和产品差异；同时预留风险缓冲空间。地方政府则需要因地制宜，热点城市要平衡市场稳定与风险防范，库存压力大的城市则需通过产业发展和人口政策改善供需关系。 展望未来，房地产市场将呈现核心区域更稳、其他地区承压的格局。"稳"不等于只涨不跌。随着保障房供给增加和市场体系完善，住房品质、配套和长期价值将更受重视。能否持续吸引人口、创造高质量就业、提供优质公共服务，将成为决定城市住房长期价值的关键因素。
房地产市场正经历从普涨到分化的转变，这是对城市综合实力的考验。未来十年，那些能创造就业、完善配套、保护生态的城市将在房地产市场中保持优势。这不仅需要市场的理性判断，更考验城市治理者的战略眼光和发展智慧。