不动产市场进入深度调整期，如何稳预期、保交付、防风险之间取得平衡，并建立更可持续的资金循环机制，成为行业关注的焦点。由上海交通大学上海高级金融学院主办的“2026中国不动产金融论坛”近日举行，多位专家围绕市场走势、存量资产盘活及REITs发展等议题展开研讨，提出通过政策协同与金融工具创新，推动行业转向更高质量的发展轨道。 问题：市场调整进入关键阶段，结构性矛盾仍待破解。与会专家指出，房地产市场经历阶段性下行后，波动有所收敛，但高库存、弱需求、资金链承压等问题仍较突出。一上，部分城市供需错配尚未明显改善，新房去化周期仍偏长；另一方面，居民购房预期与企业投资意愿仍需修复，行业信用分化仍延续。，过去依赖高杠杆、高周转的模式难以持续，亟须通过制度安排与金融创新重塑发展路径。 原因：供需再平衡与资金循环不畅叠加，转型压力集中显现。专家分析，前期快速扩张累积的存量项目与库存，需要在更长周期内消化；同时，人口流动、产业布局与城市能级分化，使需求更趋结构化，核心城市与非核心区域表现差异明显。资金端上，融资环境虽有边际改善，但仍需要更清晰的风险分层与更顺畅的资产退出渠道来巩固成效。若“投融资—开发建设—运营回收—再投入”的闭环不畅，企业负债压力与项目周转压力将相互传导，风险防控难度随之上升。 影响：政策加力叠加工具创新，或促主要指标趋稳并重塑行业生态。高金兼聘教授、中国首席经济学家论坛理事长连平论坛上表示，2025年房地产市场跌幅收窄，但库存与需求问题仍未完全化解。展望2026年，随着大城市优化限购、收购存量房转保障房、强化融资协调机制等政策力度增强，房地产市场主要指标下行态势有望继续收敛，市场可能进入筑底阶段。业内认为，若对应的政策在供给侧去库存、需求侧稳预期、金融侧稳信用各上形成合力，将有助于缓解结构性压力，推动行业从“追规模”转向“提质量”。 对策：以盘活存量为抓手，推动资本有序循环与风险缓释。原银保监会普惠金融部主任、中国长城资产管理公司原党委书记、董事长李均锋论坛上围绕“盘活存量资产的政策与实践”指出，盘活存量资产是推动高质量发展、培育新动能的重要方向。金融资产管理公司通过市场化、专业化方式，参与央企混改、地方国企房产盘活、破产重整等实践，有助于提升资产价值、优化资源配置。业内人士认为，存量盘活不只是“处置存量”，更在于“提升效率”：通过依法合规的重组、重整、并购与运营改善，把沉淀资产转化为更稳定、可持续的现金流来源，为地方稳增长、企业降杠杆提供支撑。 同时，商业不动产REITs被视为打通资产退出与再投资通道的重要制度安排。中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇以“商业不动产REITs：重构价值，开启新周期”为题分析认为，商业不动产REITs试点推进，标志着我国REITs市场进入新阶段，发展空间广阔。REITs通过将优质不动产的经营性现金流证券化，帮助企业实现“资产出表、回收资金、优化负债结构”，在一定程度上缓解杠杆压力并降低风险外溢。尤其在低利率环境下，REITs既为优质资产提供更市场化的价值发现机制，也为投资者拓展了配置渠道。 不过，多位专家也提示，REITs要更好起到“稳预期、促转型、防风险”作用，仍需在制度与市场层面同步完善。张宇提出，应完善产品架构、加强市场建设，推动REITs高质量发展。业内普遍认为，下一步可从三上着力：其一，提高底层资产质量与信息披露水平，增强持续分红与运营能力；其二，完善估值、交易与做市等配套机制，提升市场流动性与定价效率；其三，强化监管协同与风险隔离，防止不当杠杆嵌套与短期投机扰动，确保资金更多流向具备真实运营能力的项目。 前景：政策协同与市场机制双轮驱动，行业或迈向“运营时代”。从趋势看，房地产长期逻辑正从“土地增值驱动”转向“运营收益驱动”，城市更新、保障性住房、产业园区、仓储物流、消费型商业等领域对资金的要求更强调长期性、稳定性与透明度。若政策端继续推动去库存与保民生并行，金融端加快构建多层次不动产金融体系，市场端通过REITs等工具形成更顺畅的退出渠道，房地产行业有望在筑底过程中完成再平衡，走向以资产运营、服务能力和现金流管理为核心的新周期。
不动产金融生态的变化，折射出经济发展阶段的调整方向；行业从增量开发转向存量盘活与轻资产运营，既符合市场演进规律，也契合高质量发展的要求。商业不动产REITs为该转型提供了重要的制度与工具支撑。随着对应的政策更完善、市场机制持续健全，不动产金融新生态有望为房地产行业稳健运行和经济结构优化升级提供更有力的支撑。