今天来聊聊红土创新星河REIT的事儿，说它的净资产杠杆率有点问题，误导性太强了。为什么这么说呢？主要是因为他们在招募说明书里把估值当净资产了。这就好比给人报个数却不是真金白银的资产，容易让人产生误解。按常理看这笔钱其实是用来并购贷款的，照这个逻辑算下来，假设它用了25%的杠杆率，那就超标了。证监会那个文件里有规定，借钱的金额不能超过基金净资产的20%。 你看他们说明书里说的，要保留不超过6亿元的借款，大概占项目估值的25%，还占基金净资产的25%。这是啥意思？就是给项目的估值定了个高杠杆的调子。再看那个数据，他们准备借5.59亿元，募集资金总额是16.86亿元。要是用估值来算借款比例的话，是25.01%，而用募集资金总额来算的话呢？那比例就高达33.15%了。 高杠杆不一定意味着高风险，REITs这种东西是用来打通投融资的路的。不过现在的规则还是要执行好。现在大家都在琢磨，以后的招募说明书里是不是得把基金净资产的定义说清楚点？信息披露得再规范点、透明点才好啊！