随着城市化持续推进，老旧城区改造项目集中启动，房屋征收带来的租赁纠纷逐渐增多；记者调查发现，一些房东拆迁补偿谈判中未充分考虑承租人权益，使经营商户在谈判中处于不利位置。以某市面包店经营者张某为例，其租赁商铺被纳入征收范围，前期投入的20万元装修费用及预期经营收益未被计入补偿。房东仅同意退还押金和剩余租金，双方在补偿分配上分歧明显。类似情况在多地出现，承租人因信息不对称或法律意识不足而权益受损并不罕见。法律界人士指出，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及最高人民法院涉及的判例，承租人可依法主张四类补偿：一是装修及附属设施残值补偿，通常以评估结果核定实际投入价值；二是停产停业损失，需要营业执照、纳税记录等经营材料证明；三是设备搬迁与重置费用；四是过渡期安置成本。北京市律协不动产专委会主任李某表示：“补偿款分配的关键在于平衡物权与债权，承租人的财产权益并不会因房屋归属而自然消失。” 目前矛盾主要集中在三上：一是部分征收方为赶进度简化程序，补偿对象划分不清；二是租赁合同普遍缺少征收情形下的权利义务约定；三是承租人维权成本高、周期长。华东政法大学课题组2023年调研显示，约67%的商户承租人拆迁中未能获得全额补偿。针对上述问题，专家建议分层处理：争议初起可先通过街道调解委员会协调；协商无果的，承租人应准备租赁合同、装修票据、经营流水等证据材料，通过行政诉讼或民事诉讼依法维权。值得关注的是，浙江、广东等地已试点“补偿款共管账户”制度，由征收部门按比例直接拨付承租人应得部分，纠纷有所减少。从长远看，还需在三上补齐制度：一是完善地方征收实施细则，明确承租人申报与核算程序；二是推广标准租赁合同范本，增加征收条款；三是建立第三方评估机构名录库，提升补偿定价的公正性。住建部相关负责人表示，正在研究制定经营性用房征收补偿指引，预计2025年前推出全国性操作规范。
征收补偿是否公平，不只看补偿金额多少，更要看权利边界是否明确、程序是否透明、损失是否被充分认定。将承租人的合法投入和经营损失纳入可执行的制度保障，既是依法治理的要求，也关系到城市商业活力与市场预期。规则更清晰、协商更顺畅，城市更新才能在效率与民生之间实现更好的平衡。