近年来，文旅产业在扩大服务消费、带动就业和促进区域协调发展方面作用日益凸显，但也面临投融资结构偏单一、存量资产盘活不足、项目建设与运营资金期限错配等现实难题。
尤其是优质景区、文旅综合体和配套服务设施往往投入大、回收周期长，单纯依赖传统债务融资容易抬升杠杆与成本，影响项目持续运营和再投资能力。
如何在守住风险底线的前提下，形成“投、融、管、退”更顺畅的资金循环，成为文旅高质量发展的关键课题。
问题的破解，正在迎来制度层面的重要支撑。
2025年以来，围绕基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的政策体系进一步完善：一方面，主管部门提出对文化旅游等此前缺乏发行案例的资产类型积极探索发行路径；另一方面，行业范围清单将文化旅游基础设施明确纳入，并对底层资产边界作出更可操作的界定，既包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，也明确在景区规划范围内、产权归属于同一发起人的配套旅游酒店可纳入底层资产，同时四星级及以上酒店项目也可在消费基础设施领域寻求REITs路径。
与之呼应，多份涉及扩大消费、繁荣文旅市场、促进民间投资的政策文件提出支持符合条件的文化旅游项目发行基础设施REITs，释放出“扩大供给、盘活存量、引导增量”的综合信号。
从原因看，政策将文旅纳入REITs常态化申报推荐框架，既是对文旅消费潜力与产业链带动效应的回应，也是对基础设施投融资模式转型的延伸。
其一，文旅项目中不乏现金流相对稳定、运营成熟、具备长期收益特征的优质资产，具备通过标准化、透明化机制进行证券化运作的基础。
其二，随着居民消费结构升级与“以文塑旅、以旅彰文”融合发展推进，行业更需要以市场化方式优化资金配置，提高资产运营效率。
其三，鼓励民间资本进入文旅领域，需要更清晰的退出渠道与更可预期的收益机制，REITs在一定程度上提供了可观察的估值锚与更规范的治理框架，有助于形成良性循环。
政策扩围的影响正在逐步显现。
首先，融资渠道更为多元。
REITs通过将基础设施资产或权益转化为可交易的公募产品，为项目提供了与传统贷款不同的资金来源，有利于降低对单一融资方式的依赖，优化负债结构。
其次，存量资产盘活与再投资能力有望增强。
对不少文旅企业而言，成熟景区、配套设施等存量资产占比高，若能通过REITs实现部分权益的市场化转让与资金回流，将为景区改造提升、服务设施补短板、智慧化升级等提供更充足的“二次资金”。
再次，市场预期与行业规范程度有望提升。
公募REITs对信息披露、运营管理和风险控制要求更高，有助于倒逼项目运营精细化、财务透明化，推动行业从“重建设”向“重运营、重回报”转变。
从实践进展看，文旅类REITs项目正在加速推进。
部分地方文旅企业已围绕优质景区资产开展申报筹备工作，发行规模从十亿元到数十亿元不等；多家国家5A级景区及自然遗产项目也启动了相关工作。
这一态势表明，随着规则更清晰、资产边界更明确，文旅REITs正由探索走向落地，成为不少经营主体提升投融资效率、优化资产结构的重要选项。
也要看到，文旅REITs要走稳走远，仍需在对策层面同步发力。
一是把好资产质量关。
底层资产应具备稳定、可持续的经营现金流，避免以短期热度替代长期回报，防止“为发行而发行”。
二是完善运营管理与治理机制。
景区客流季节性强、受外部因素影响大，需通过产品结构优化、业态升级与精细化管理增强抗波动能力，同时建立清晰的运营责任与激励约束体系。
三是提升信息披露与风险管理水平。
对门票收入、二消收入、酒店入住率、维修更新支出等关键指标，应形成可核验、可持续的披露与预测体系，增强投资者理解与信任。
四是加强项目储备与合规统筹。
地方应在规划、用地、产权、特许经营、收费机制等方面提前梳理，减少申报与发行过程中的制度摩擦，提升项目成熟度。
五是引导资金更好服务实体。
通过REITs回流的资金，应更多用于补短板、强弱项、提品质，形成“盘活—投入—增效”的正向闭环。
展望未来，随着基础设施REITs常态化机制进一步完善、文旅资产类型不断明晰，文旅REITs有望在三方面形成更大效应：一是促进文旅供给侧提质升级，推动景区从资源依赖向产品与服务竞争转变；二是带动区域综合开发与公共服务改善，提升目的地承载能力与综合体验；三是为民间资本参与文旅建设运营提供更稳定的制度预期与退出通道，进一步激发市场活力。
与此同时，行业也需保持理性，把握文旅项目收益特征与风险边界，持续提高运营能力与现金流质量，确保金融工具更好服务产业发展。
基础设施领域REITs的创新应用，是国家推动文旅产业高质量发展的重要举措。
通过政策创新扩大适用范围、降低参与门槛、鼓励民间资本参与，正在形成政府引导、市场驱动、社会参与的良好生态。
这不仅有助于文旅企业实现融资渠道的多元化，更重要的是为整个产业的长期可持续发展注入了新的活力。
随着更多项目的推进和市场的逐步成熟，REITs将成为文旅产业与资本市场深度融合的重要纽带，为满足人民群众日益增长的文化旅游消费需求提供有力支撑。