在商业不动产证券化提速的背景下，文旅产业出现新的突破。6月12日披露的申报文件显示，三亚亚特兰蒂斯REITs项目估值为139.28亿元，预计2025年现金分红收益率为4%-5%，有望成为我国首单以大型文旅综合体为核心资产的公募REITs产品。 该尝试直面行业难点。传统酒店类REITs多以分散资产组合分摊风险，而亚特兰蒂斯选择以单体项目独立发行，支撑来自其运营表现：年均入住率84.4%，20万平方米水上乐园与海洋馆形成较强的消费闭环，带动项目预计2025年EBITDA达4.54亿元，毛利率稳定在46%以上。专业机构评估认为，项目38.41年的收益年限与4.61%的初始资本化率，符合优质基础设施资产的基本特征。 市场分析人士认为，这意味着文旅资产的资本运作进入新阶段。不同于房企借REITs盘活存量资产的常见做法，复星旅文采用“资产出让+管理权保留”模式，在实现约139亿元重资产变现的同时，仍可通过自有运营团队持续获得管理收益。募集资金拟用于文旅主业拓展，形成“开发-运营-证券化-再投资”的循环。 但长期风险仍需关注。项目招募说明书提示，土地使用权期限存在差异（酒店2054年到期、水上乐园2064年到期），可能对远期估值产生影响；宏观经济波动对高端旅游消费的冲击也不可忽视。对此，运营方计划通过IP内容更新与设施迭代保持竞争力，已规划于2026年投入2.8亿元进行场馆升级。 行业观察认为，若本次发行获批，将为同类项目提供可参考的样本。中国旅游研究院数据显示，2025年我国文旅综合体市场规模预计突破1.2万亿元，但资产证券化率不足3%。若出现可复制的成功案例，或将带动更多主题公园、度假区探索REITs路径，加速行业从重资产持有转向“运营+资本”双轮驱动。
大型文旅综合体通过REITs进入公开市场，既是在探索存量优质资产的盘活方式，也是在检验“运营驱动型不动产”的长期价值；能否以规范治理、透明披露与稳健经营穿越周期，将影响这类产品在资本市场的接受度，并为文旅产业从“重投入”走向“重效率、重质量”的转型提供参考。