问题： 超大城市进入存量提质阶段，空间资源趋紧与功能结构失衡的矛盾更加突出；职住分离导致通勤压力增大，公共服务与商业配套供给不均衡。部分老旧小区设施老化、无障碍水平不足，既有危旧房屋存安全隐患。老旧厂房、低效楼宇与产业园区利用效率不高，难以适应科技创新、文旅消费和先进制造业等新需求。如何在有限土地与严格管控条件下提升城市承载力、优化功能、改善民生，成为城市治理的现实课题。 原因： 北京城市发展重心由增量扩张转向存量更新，既有建筑年代跨度大、产权结构复杂、更新成本高，传统改造路径难以适应多元诉求。人口与产业高度集聚，通勤、住房、教育、医疗、养老等公共服务需求长期高位运行，而空间布局的历史形成与产业结构调整交织，造成部分区域功能不够复合、服务不够均衡。更新项目涉及规划、建设、交通、市政、消防、文保、金融等多部门协同，缺少统筹机制易出现"碎片化改造"、周期拉长、效果不连续等问题，需要通过制度与政策工具的系统集成提升整体效能。 影响： 推进职住商服平衡的综合化城市更新，直接关系到居民生活品质与城市运行效率。从民生角度看，保障性住房供给、老旧小区综合整治、加装电梯与电梯更新改造，将改善居住安全与便利性，增强社区适老化与无障碍水平。完善一刻钟便民生活圈和完整社区建设，有助于提高基本公共服务的可及性与均衡性。从发展角度看，通过对老旧厂房、低效产业园区的更新改造，可释放面向科技创新、文旅消费与先进制造业的高质量空间供给，促进产业结构优化与就业吸纳。传统商圈改造提升与公共空间品质改善，将带动消费活力，提升城市形象与国际交往功能。从治理角度看，形成可复制、可推广的更新模式，能增强政策执行一致性，推动城市更新持续取得新进展，为高质量发展提供持续动能。 对策： 北京过去五年在城市更新领域已积累重要基础。保障性住房上累计建设筹集69万余套（间）、竣工45万套（间），公租房备案家庭保障率达到85%以上。居住更新方面实施市属老旧小区改造7800万平方米，核心区平房院落申请式退租9700余户，启动危旧房改建104万平方米。空间更新方面推进老旧厂房更新项目300余个，完成西单、王府井等40个传统商圈改造提升，打造亮马河、京张铁路遗址公园等标杆项目。 面向"十五五"，北京将把"组团式、综合化"作为重要抓手，强调空间资源统筹利用，探索"整体谋划、资源统筹、政策集成、多元参与"的更新模式，推动项目从单点改造向片区联动、从功能补短向综合提升转变。 具体举措上，将既有建筑改造利用上加大力度，推进核心区平房院落保护更新、危旧房屋改建、老旧低效楼宇改造等任务。在老旧小区领域持续推进综合整治、加装电梯、老旧电梯更新等任务。2026年将推动完成加装电梯800部，争取国家超长期特别国债支持，计划实施老旧电梯更新改造1万部。 同时，北京将推进完整社区建设，完善一刻钟便民生活圈，打造示范项目。围绕老旧街区改造与老旧产业园区"腾笼换鸟"，推动100处以上老旧厂房和低效产业园区更新，拓展面向新产业、新业态的新空间，带动老城区功能优化、业态升级和活力提升。 前景： 未来城市更新将更加突出"以人为本"和"系统治理"。一是更新目标更强调职住商服平衡与功能复合，推动"住得好、出行顺、就业近、服务全"协同实现。二是推进方式更注重片区统筹与政策集成，通过规划引领、资金保障、审批优化与社会参与提高效率。三是成效评价更看重可感可及的生活改善与可持续的产业支撑。随着一批综合化更新组团落地，北京有望在提升宜居水平的同时，更夯实创新与消费承载能力，为超大城市存量提质提供可推广的实践样本。
城市更新是一项长期的系统工程，需要在保护历史文脉与推进现代化建设之间找到平衡。北京"十五五"时期的城市更新规划，不仅着眼于改善居住条件、提升商业活力，更重要的是通过职住商服的有机融合，构建更加宜居、宜业、宜商的城市生态。这种整体性、系统性的更新思路，将为首都高质量发展提供持久的内生动力，也为其他城市的更新实践提供有益借鉴。