问题：超大城市存量社区中，“老旧小散”小区往往楼龄偏高、体量偏小、点位分散，长期处于物业服务“真空”或“弱覆盖”状态。
部分小区物业费水平较低，仅能维持应急维修，保洁、秩序维护、设施设备巡检等基础服务难以稳定供给，报修响应慢、收费透明度不足等矛盾易引发居民不满，公共空间环境与安全管理也随之承压。
行业研究显示，上海存量小区规模庞大，老旧小区占比高，传统“单小区、单合同”的物业组织方式在这类社区中更显捉襟见肘。
原因：一是价格与成本错配。
老旧小区物业费长期偏低，难以覆盖不断上涨的人力与物料成本，物业企业普遍陷入“低价亏损、涨价难推”的两难。
二是规模效应缺失。
小区体量小导致固定岗位配置、设备投入、应急备件等成本难以摊薄，单点运营效率低。
三是设施老化叠加治理资源有限。
管线、楼道、公共部位等设施老化推高维修支出，社区治理需要更精细的日常管理，但基层资源有限、专业力量不足，造成服务和治理长期处于“兜底式”运行。
四是协同链条不顺。
居委会、业委会、物业、居民以及职能部门之间信息不对称、职责边界不清晰时，容易出现“小事拖、大事急、难事僵”的治理堵点。
影响：上述结构性矛盾一方面降低居民生活品质与满意度，影响社区安全与环境面貌；另一方面挤压物业企业生存空间，形成“低价—低质—更难收费”的恶性循环，进而削弱基层治理的韧性与效率。
对于老龄化程度较高、租住人口较多的社区而言，服务缺口还可能放大公共安全风险，给城市精细化治理带来更大压力。
如何在不大幅增加公共财政负担的前提下，引入专业化、标准化、可持续的服务供给，成为不少街道和社区面临的现实课题。
对策：在此背景下，定海路街道选取12个位置相近、问题较集中的小区进行试点，探索以“团购物业”方式整合需求、打包招标。
通过公开招投标，专业物业企业以“物业服务综合体”打包方式承接项目，并以片区化管理取代分散管理，实现人员、物资、设备与管理流程的统筹调度。
服务供给上，企业以基础服务标准化为底座，叠加可选择的服务清单，推动“必须项”做实、“可选项”做优；运行机制上，强化网格化与专业化的协同调度，提升工程维修、安全巡逻等岗位的跨小区流动服务能力，减少重复配置与闲置浪费；质量管控上，通过分级督导与双中心监控等方式，形成“发现问题—派单处置—回访评价”的闭环，提高服务的可见度与可评价性。
值得关注的是，试点在收费机制上同步推进市场化校准：各小区物业费由原先偏低水平调整至相对合理区间，并根据是否配备固定门卫等服务内容实行差异化定价。
业内人士认为，费用回归理性并不等同于“大幅涨价”，关键在于通过规模化运营降低单位成本、通过透明化流程增强居民信任，并在必要时引入政策性补贴与公共服务协同，形成“可负担、可持续、可监督”的资金闭环。
与此同时，试点嵌入“街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导”的协同治理框架，使物业从单一服务提供者转变为基层治理网络的重要参与方，提升日常问题处置效率。
前景：从城市更新与存量治理趋势看，“团购物业”模式的价值在于把分散需求组织起来，把有限资源集约起来，把治理链条协同起来，为老旧小区提供一条“以规模换效率、以标准促提升、以共治保持续”的路径。
但其可复制推广仍需把握几个关键：一要坚持依法合规与程序透明，完善业主知情、参与和监督机制，减少“被动接受”带来的阻力；二要建立清晰的服务边界和绩效考核，将收费调整与服务达标、评价结果挂钩，防止“只涨不优”；三要强化风险预案与应急能力，特别是老旧设施高频故障场景下的快速响应与资金安排；四要将便民服务、安全保障、社区文化等“软服务”纳入长期运营，提升居民对公共事务的参与度与认同感。
随着存量社区治理从“有没有”转向“好不好”，以片区化、集约化方式提升老旧社区服务能力，有望成为超大城市基层治理的一个重要选项。
"团购物业"的成功实践表明，老旧小区治理的出路在于创新思维和多方协同。
通过将分散的小区资源整合，引入专业化管理，既能降低运营成本，又能提升服务品质，实现了政府、企业、居民的多方共赢。
这种模式不仅解决了当前的现实问题，更重要的是为城市基层治理体系的完善提供了新的思路。
随着试点的深入推进，这一创新举措有望在更大范围内复制推广，为全国老旧小区的更新改造和治理升级贡献新的力量。