问题——存量时代竞争逻辑重塑，运营能力成为分水岭； 近期发布的《2026中国商业地产百强企业研究报告》指出，国内商业地产已全面进入存量运营阶段。增量开发红利减弱叠加市场预期变化，行业普遍出现扩张放缓、招商与租金承压、同质化竞争加剧等现象。此外，消费需求从“买得到”转向“愿意来”，更看重体验、社交与情绪价值，传统以百货零售为主的单一业态组合吸引力持续下降。如何存量项目中提升坪效、稳定客流、增强商户经营韧性，成为商管企业必须面对的现实问题。 原因——供需两端走弱与产品同质化叠加，倒逼企业从“空间经营”转向“内容运营”。 一上，部分城市和片区商业供给仍偏饱和，新项目入市与存量更新并行，客流被分散，租金下行压力加大；另一方面，居民消费结构加速升级，品牌与业态更迭更快，市场对“场景化、主题化、地化”的要求明显提高。若仍以传统租赁模式为核心，且在建设阶段缺少运营前置设计，后期容易暴露动线不合理、公共空间不足、改造成本上升等问题，影响持续经营。 影响——行业由拼规模转向拼能力，轻资产输出与定制化成为重要方向。 在存量背景下，商业地产的价值更依赖运营管理、内容供给、商户服务与成本控制。报告提到，轻资产输出与非标定制化正成为主流，这意味着商管企业不仅要“招得来”，更要“留得住、做得旺”，并能因城因项目制定产品策略。对企业而言，单点能力难以应对复杂市场环境，全周期、体系化的能力建设将决定其抗风险水平。 对策——以全产业链协同前置运营，以差异化内容与数字化能力提升运营确定性。 中建信和商管公司总经理王雪梅在接受采访时表示，面对存量运营的新常态，公司将发力点放在全产业链协同与精细化运营上。她认为，依托中建五局“咨、投、建、运”一体化能力，可在投资研判、规划设计、工程建造到后期运营的全流程中，将运营需求提前嵌入建设环节，减少后期返工与改造成本，并通过多专业协同提升空间、业态与内容的匹配度，实现协同增效。 在产品打造上，王雪梅表示，团队更关注消费趋势的结构性变化，以体验与情绪价值为导向，推动项目从“标准化复制”转向“地化表达”。以长沙项目为例，中建信和商管打造的梅澜坊、溪悦荟等街区型商业，尝试弱化传统“主力百货+零售”的惯性组合，转向首店经济、主理人店与特色内容的培育，并在招商环节更强调品牌理念与项目定位的契合度，避免“只看租金”的短期选择，以稳定街区调性并提升复访率。 在轻资产拓展上，王雪梅提出，传统房东与租户的单向关系难以覆盖当前经营不确定性，企业需要构建消费者、商户、资产持有者之间的共生关系。她表示，公司将依托线上渠道与集采等平台资源，为商户提供更深入的经营支持，帮助其降低成本、提升供给效率与抗风险能力，从而形成资产端、商户端与客群端的相互促进。 在管理手段上，数字化被视为精细化运营的基础支撑。王雪梅介绍，依托信息化工程与自研资管系统，公司正从经验管理转向数据驱动，通过数据中台对活动效果、能耗、维保效率等指标进行实时反馈与优化，提升响应速度与成本控制能力。她认为，在存量时代，数字化不仅是管理工具，也是提升服务品质与运营稳定性的关键。 前景——市场融合加速带来外拓机遇，竞争将回归“能力与口碑”。 王雪梅表示，公司目前内外拓项目比例已接近均衡。随着市场化合作与资源整合加强，产业园区、总部基地及城市更新等领域的项目机会增多，公司获取的项目信息量明显提升。她预计，2026年业务有望进入加速发展阶段，并将继续围绕一体化项目服务能力、非标商业打造能力和数字化运营能力等方向设定目标。 业内人士认为，商业地产下一阶段的竞争将更看重运营体系、内容创新、商户服务与资产管理的综合能力。谁能在存量项目中形成可复制的方法论，同时保持因地制宜的定制能力，谁就更可能在波动中夯实经营基本盘。
商业地产从增量扩张转入存量运营，核心是从“规模驱动”转向“效率与价值驱动”。面对消费需求变化与收益约束并存的新常态，商管企业只有把运营前置、把协同做细、把服务落到位、把数据用起来，才能在不确定环境中提高确定性，在存量中找到新的增长空间。