问题——危旧楼改建正推进，但“融资难”已成为影响工程进度的关键制约；北京作为减量发展的超大城市，城市更新更强调存量提质与安全韧性建设，危旧楼改建既关乎民生，也事关安全。但在实际操作中，老旧房屋价值评估难，传统个人住房贷款的适配度不高，再加上原有按揭尚未结清，不少居民陷入“想改却难筹资”的困境。更棘手的是，旧楼拆除后抵押物随之灭失，抵押权从注销到新房再登记存在时间间隔，金融机构的抵押权保障出现阶段性不确定；居民也面临“存量贷款需先结清、但新增贷款又难以发放”的两难。 原因——制度流程与金融产品“错位”，叠加城市更新的特殊性。危旧楼改建不同于一般商品房交易：一上，既有住房缺少清晰可比的市场定价参照，影响贷款风险定价与授信效率；另一方面，改建过程涉及拆除、规划审批、建设、交付、登记等多环节，产权形态与抵押物形态阶段性变化，若仍沿用“先注销、后重办”的传统路径，抵押权连续性难以衔接。金融机构基于审慎原则，对抵押权连续性及债权保障高度敏感；居民在搬迁安置、改建费用、还贷压力等支出叠加下，资金承受能力普遍有限。供需两端顾虑交织，使融资成为改建链条中的堵点。 影响——堵点不破，不仅影响民生改善，也制约金融支持城市更新的广度与深度。危旧楼普遍存在结构老化、外墙开裂、管线杂乱等安全隐患，改建推进缓慢将拉长风险暴露周期，影响居民获得感和城市安全水平。同时，若难以形成可复制的合规流程与可控的风控安排，金融机构对城市更新领域的信贷供给意愿会被抑制，进而影响项目效率与成本控制，甚至削弱社会资本参与的预期稳定性。对超大城市而言，城市更新是一项长期任务；融资机制与登记制度若无法适配存量改造的复杂场景，规模化、常态化推进将受到掣肘。 对策——以流程再造消除“真空期”，以产品创新回应差异化需求。针对已抵押房屋改建的突出矛盾，涉及的监管部门牵头推动跨部门协同，形成由借款人、银行、实施主体与不动产登记部门共同参与的“带押改建”流程，通过协议安排与登记机制优化，确保抵押权在改建前后连续承接。在实践中，西城区探索将抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记以及改建后房产抵押权首次登记等环节“一次性联办、无缝衔接”，从制度上压缩时间成本、降低不确定性。核心在于把原本分散的手续“串联成链”，尽可能消除抵押权阶段性缺口，兼顾居民融资需求与银行债权安全。 在银行端，存量贷款机构通过与居民签署借款合同补充协议，并与实施主体及登记部门协同衔接登记手续，形成可审计、可追溯的风控闭环，使居民不必为结清存量贷款而额外筹资，从而降低改建初期的资金门槛。面向新增融资需求，试点银行研发“个人住房改建贷款”等专属产品，围绕改建成本核定额度，放款节点与工程进度相匹配，并通过抵押安排与登记流程优化加强债权保障；在期限、收入等条件设置上，更贴近中低收入家庭的承受能力。流程机制与金融产品同步发力，为“能贷、敢贷、愿贷”提供了更清晰的落点。 前景——从个案突破走向机制化供给，为全国老旧小区更新提供样本。随着全国城市更新范围不断扩大，2000年以前建成的老旧小区加快纳入改造范围已成趋势，鼓励地方探索居民自主更新改造也传递出更大的制度创新空间。北京在危旧楼改建中形成的“带押改建+四联办+专属贷款”组合，本质上是以规则明确、权责清晰的制度设计降低交易成本，以风险可控的金融安排提升供给意愿。下一步，如相关经验能在更多区域和项目类型中持续检验完善，并在评估、授信、工程监管、登记衔接等环节形成标准化指引，有望推动城市更新金融支持从“项目制”走向“机制化”，在守住风险底线的前提下扩大覆盖面、提升可持续性。
北京市“带押改建”模式的实践表明，城市更新中的融资难题可以通过制度创新与金融创新的协同来破解，关键在于在保护各方权益之间建立可操作、可复制的平衡机制；该模式不仅缓解了危旧楼改建的融资压力，也为金融更好服务城市更新、支持民生改善提供了可借鉴的路径。随着经验在更大范围推广应用，将有助于加快城市更新进程，让更多老旧小区居民更早享受到改造成果，继续提升群众的获得感、幸福感和安全感。