2025年，中国公募REITs市场交出了一份亮眼的成绩单。
数据显示，全年新发行产品20单，扩募5单，合计募资473.35亿元，市场总规模突破2100亿元，产品数量与规模双双创下历史新高。
这一成绩标志着中国REITs市场从试点探索阶段正式迈入规模化、规范化发展的新阶段。
回顾发展历程，中国公募REITs市场自2020年试点启动，经历了从无到有、从小到大的跨越。
初期，市场以基础设施类资产为主，发行主体多为国有企业，投资者以机构为主。
随着政策支持力度加大、市场认知度提升，REITs逐渐成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要工具。
2025年，市场结构进一步优化，资产类型从传统基础设施扩展至商业地产、清洁能源、消费领域等，发行主体也呈现多元化趋势，国际知名资产管理机构纷纷入场。
一级市场的火爆程度尤为引人注目。
以华夏中海商业REIT为例，其网下认购倍数高达320倍，随后华夏中核清洁能源REIT更是刷新纪录至340倍。
这一现象反映出市场对优质REITs产品的强烈需求，也体现了投资者对长期稳定收益的追逐。
分析认为，认购倍数屡创新高，既得益于底层资产质量的提升，也与市场流动性充裕、资产配置需求加剧密切相关。
二级市场方面，2025年公募REITs整体表现稳健，但内部分化明显。
消费类REITs以年均30%的涨幅领跑，而部分基础设施类产品则因运营能力不足出现回调。
同花顺数据显示，78只上市REITs中，58只年内收涨，20只收跌，反映出市场对资产质量和运营能力的严格筛选。
华夏基金作为市场领军者，累计发行19单产品，规模占比达20%，其提出的“价值锚”理念——即底层资产现金流能力与运营增值潜力——逐渐成为市场共识。
值得注意的是，国际资本的加速布局为市场注入了新活力。
华夏凯德商业REIT作为首单由国际机构发起的公募REIT，募资前认购规模超3000亿元，创下市场纪录。
这一现象表明，国际投资者对中国核心资产的信心增强，也为国内REITs市场的国际化提供了参考。
展望未来，中国公募REITs市场仍具广阔发展空间。
随着政策持续优化、投资者教育深化，市场有望进一步扩容，资产类型将更加丰富。
同时，运营能力与信息披露的规范化将成为下一阶段重点，以推动市场长期健康发展。
从规模扩张到价值沉淀，公募REITs的成长折射出我国资本市场服务实体经济能力的提升。
越是热度上升，越需要回到“资产与运营”这一根本逻辑：以透明规范守住底线，以专业运营创造价值，以理性定价形成长期信任。
把握住这一方向，公募REITs不仅将成为盘活存量资产的重要通道，也将为推动经济高质量发展提供更可持续的金融支撑。