问题——房地产市场企稳回升仍需巩固，结构性分化更加明显。 房地产市场事关宏观经济运行和民生福祉。前一阶段，受供需关系变化、居民预期调整、房企资金链承压等因素影响，部分城市成交回落、去化放缓，市场波动加大。当前，稳市场政策持续发力，市场整体呈现修复态势，但不同城市、不同板块、不同产品之间的分化仍：核心城市与核心区的改善需求韧性相对更强，而部分区域仍面临库存消化与需求恢复的双重压力。 原因——政策持续加力与发展模式转型共同作用，供需两端同步调整。 2024年9月26日召开的中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”，向市场释放了稳定预期的明确信号。随后，有关部门推出以“四个取消、四个降低、两个增加”为代表政策组合，在坚持市场化、法治化原则下统筹防风险与促转型：一上，加强商品房预售资金监管，推动地级及以上城市建立房地产融资协调机制，推动“白名单”项目扩围增效，更好满足合理融资需求；另一方面，兼顾惠民生与稳增长，推进老旧住房自主更新、原拆原建，健全住房保障轮候库，按需定建、按需定购增加保障性住房供给，并开展城中村和危旧房改造。 同时，围绕群众对高品质居住的需求，有关部门完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。部分城市试点房屋全生命周期安全管理制度，带动房地产产业链加快升级。 影响——核心区改善型供给增多，产品力成为竞争焦点，行业从“拼速度”转向“拼品质”。 稳预期、资金端改善与城市更新提速的共同作用下，改善性需求更容易在优质地段形成成交。以成都为例，三环内具备成片开发条件的土地供给相对稀缺，城市更新释放的连片空间，成为改善型项目集中落位的重要承载区。据了解，成都主城部分板块正推进较大规模拆改与更新，逐步形成面向改善家庭的低密纯居住区布局，市场关注度较高。 基于此，部分头部房企加快推出低容积率、强调居住功能优化的新规产品。位于成都主城三环内的华润置地有关项目近期披露规划信息：项目用地约72亩，容积率约2.0、绿化率约30%，拟配置小高层与叠拼等改善型业态，户型面积段覆盖约139至175平方米以及约199至235平方米。产品设计更强调家庭结构适配与空间复合利用，如多套房配置、客餐厨一体化空间与可变功能区，并通过露台、庭院或空中花园等方式增加可使用空间。业内人士认为，此类供给增多将更强化“以产品力兑现品质”的市场导向，同时也对工程品质、交付能力和物业服务提出更高要求。 对策——以“稳融资、强监管、促更新、立标准”协同发力，推动市场在高质量轨道上实现再平衡。 一是继续用好融资协调机制，压实城市主体责任，推动合规项目“应进尽进”，在风险可控前提下稳定合理融资供给，形成“保交付—稳预期—促成交”的正向循环。二是强化预售资金监管与交付全过程管理，守住不发生系统性风险底线，维护购房人合法权益。三是以城市更新为抓手，统筹存量盘活与功能完善，推动老旧小区改造、城中村改造与保障性住房建设合力推进，完善多层次住房供给体系。四是加快“好房子”相关标准落地，推动绿色建造、适老化与无障碍设施完善，鼓励企业在安全耐久、节能低碳、智慧运维诸上持续投入，推动行业从投资驱动转向运营与服务驱动。 前景——“止跌回稳”与“新模式”并行推进，品质改善与城市更新将成为重要增长点。 从中长期看，住房需求正从“有没有”转向“好不好”。人口结构变化与家庭生命周期演进，将使改善性需求更趋理性，更重视居住体验与社区配套。核心城市核心板块在公共服务、产业就业与交通条件上的综合优势，仍将支撑有效需求释放。随着城市更新进入提速期，存量空间再开发、基础设施补短板以及公共服务优化，将带来新的居住需求与投资机会。此外，行业将加快形成以产品品质、交付能力、资金安全和运营服务为核心的新竞争体系，“高杠杆、高周转”的旧模式将加速退出。
房地产市场要实现平稳健康发展，既需要短期纾困政策更有针对性，也离不开长期发展模式的深度调整。从“住有所居”到“住有优居”，如何在市场活力与民生保障之间取得平衡，推动行业从规模扩张转向质量提升，仍需各方持续探索。