问题——“小阳春”成色几何，能否代表趋势反转？ 2026年3月以来，重点城市二手房市场交易活跃度回升；数据显示，上海二手房单周成交达7233套，创下2021年以来的周度高位；北京3月二手住宅网签量19234套——同比增加34.7%——较2月环比上升62%；广州截至3月20日成交7471套，按当前节奏月度成交有望突破1.3万套。成交回暖带动市场情绪修复，也引发关于楼市是否迎来“拐点”的讨论。与之相对，高盛2025年底发布的研究报告提出，若在既有条件下，2026年房价可能继续下行10%至15%，在更悲观情形下跌幅或扩大至30%。交易升温与机构预警并存，反映出市场判断仍存在分歧。 原因——政策优化与季节性因素叠加，刚性需求阶段性集中入市 分析人士指出，本轮成交放量主要由两类因素推动。 其一，部分城市在优化住房政策上动作靠前，强化了市场对“政策继续优化”的预期。以上海为例，有关举措对非户籍购房社保年限作出调整，降低了部分人群的入市门槛，释放了被延后的置业需求。另外，市场对一线城市政策继续优化抱有预期，使部分购房者倾向于“先上车、再择机优化”，从而推高短期交易。 其二，3月至4月历来是传统购房旺季，居民看房便利度提升、学区与工作变动带来的置业安排增多，叠加中介集中推盘、房源挂牌与议价行为更活跃，容易形成阶段性放量。 从结构看，回暖更多体现为“刚需主导”。以上海为例，总价300万元以内房源成交占比明显走高，说明购房者更偏向低总价、可负担产品，改善型与投资性需求修复相对有限。 影响——短期稳预期、促交易，但不同城市“冷热不均”可能加深 成交回升对市场的直接影响，是稳定部分购房者与业主预期，带动挂牌、带看与成交链条更顺畅，对地方房地产相关行业也形成一定支撑。但从更长周期看，市场分化仍是主基调。 一方面，一线城市因人口吸附能力、产业与公共服务资源相对集中，交易更容易出现率先企稳的信号；核心区域房源供需关系相对更紧，价格弹性也更复杂。另一方面，部分二三线及三四线城市仍面临人口流出、库存压力较大、购买力不足等现实约束，成交反弹更可能表现为“阶段性修复”，难以简单复制一线的走势。 此外，房价与居民收入的匹配度仍是决定市场中期方向的关键变量。多地房价收入比仍处高位，居民在就业与收入预期偏谨慎的情况下，更倾向于控制总价与杠杆水平，这意味着交易回暖未必自动转化为价格持续上行。 对策——因城施策与风险防范并重，推动市场回归居住属性 受访专家认为，面对交易回暖与分化并存的局面，政策需要在“稳”与“防”之间保持平衡。 一是继续支持合理住房需求，优化首套、改善性购房的信贷与税费政策工具安排，提升交易效率，稳定市场预期，避免大起大落。 二是加大保障性住房供给与“租购并举”力度，通过保障房、人才房、长租房等体系化供给，更好承接新市民与青年群体的居住需求，减轻商品房市场单一承压。 三是强化对高杠杆与投机性行为的约束，推动房地产金融更审慎、开发与销售更透明，防止风险在局部集聚，守住不发生系统性风险底线。 四是推动城市更新、存量房盘活与老旧小区改造，提高存量住房使用效率，以更可持续的方式改善居住品质，而非单纯依赖增量扩张。 前景——成交或呈阶段性波动，价格走势仍取决于基本面与城市分化 综合来看，3月以来的一线城市成交回暖更像是政策预期、季节性旺季与刚需集中释放共同作用的结果，短期可能对价格形成一定支撑，但要据此判断“全面反转”仍为时尚早。未来一段时间，市场大概率呈现“核心城市相对韧性更强、非核心城市继续分化”的格局：部分前期跌幅较大的城市下行空间或趋于收敛，而此前调整幅度相对有限的区域，也不排除在供需重新平衡过程中出现进一步价格修正。机构关于房价仍存下行压力的提示，提醒市场参与者需回到收入、人口、产业与库存等基本面，理性评估资产定价。
楼市“回暖”不等于“反转”。3月成交回升释放了积极信号，但更多是政策与季节性因素驱动的阶段性反应。未来市场能否实现可持续修复，关键在于收入预期改善、供需结构优化和行业转型深化。只有让住房回归居住属性、市场回归理性定价，当前的“小阳春”才可能转化为真正的“长春”。