房地产市场调整进入深层次阶段。自2021年本轮行业调整启动至今，市场已历经十八个季度的持续回落，行业基本面面临多重压力。进入2026年初，虽然部分核心城市的二手房市场出现了一些积极的边际变化，但这些信号更多体现为环比层面的回暖，而非根本性的转折。从绝对规模看，当前的市场景气度仍未超越2025年初的水平，表明行业整体仍处于左侧筑底阶段，真正的拐点尚未真正到来。 成交数据显示出明确的结构性特征。在重点监测的26个城市中，2026年1月厦门、南京、上海、合肥等城市的二手房签约套数环比增速超过20%，这表明年初市场在环比层面确有所回暖。然而——考虑到春节时间差异的影响——若将时间轴对齐农历同期进行比较，当前的二手房市场热度并未突破2025年年初的水平。这种现象说明，市场的改善还停留在季节性和统计层面，缺乏深层的需求支撑。 市场预期疲软成为制约周期反转的核心障碍。根据央行四季度发布的储户调查报告数据，认为未来三个月房价将上涨的受访者比例降至历史低位的8.5%，这反映出购房者对房价走势的预期已处于历史底部。同时，居民的未来收入信心指数和就业信心指数均跌破50的荣枯线，表明对经济前景的担忧正在加深。收入和就业预期的偏弱直接影响了购房需求的释放，构成了市场仍在左侧筑底的重要论据。预期的修复需要经济回暖和政策支持的共同发力。 市场上存在一种重要的观点分歧。过去有普遍共识认为，只有整体租金回报率超过房贷利率，楼市才具备止跌回稳的必要条件。但对香港和上海市场的深入研究表明，该条件并非绝对必要，结构性突破可能率先触发周期拐点。以香港为例，2025年房价实现了约5%的同比增幅，成功止跌回稳。但耐人寻味的是，当时香港仅有40平方米以下的小户型租金回报率（约3.6%）超过了同期的房贷利率（3.25%-3.375%），而更大户型的租金回报率仍低于房贷利率。这说明在整体租金回报率尚未跑赢房贷利率时，楼市依然可以实现企稳。 上海市场的情况与香港高度相似，为判断周期走势提供了重要参考。虽然上海全市整体的租金回报率（约2.01%）与2025年四季度全国新发放房贷加权平均利率（3.06%）存在超过100个基点的差距，但结构性亮点已经显现。数据显示，上海有超过500个小区的租金回报率已超过3%，其中超过一半位于市区的"老破小"房源。尤其值得关注的是，2026年1月上海二手房成交中，总价300万元以下的房源占比接近70%，这类房源通常具备更高的租金回报率。这种"刚需先行"的结构性特征表明，上海已经具备了加速止跌的微观基础。因此，租金回报率与房贷利率的比较，其核心不在于简单的数字超越，而在于能否有效修复房价预期。 二手房挂牌量的下降显示出多重驱动因素。近期，以北京、上海为代表的核心城市二手房挂牌量持续下行，这一现象既包含统计层面的调整，也反映了市场心态的真实变化。推动挂牌量下降的初始动力来自中介模式的创新调整。以上海链家为例，自2025年7月推行的"房客分离"模式使得房源端经纪人开始专业化地清退那些价格虚高或长期难以成交的低效挂牌房源，这在客观上导致了挂牌量的下降。此后，成交效率的提升加速了库存去化，叠加业主预期趋稳、新增挂牌放缓，共同驱动了挂牌量的持续下行。季节性因素也不容忽视，2026年初正值春节前夕，传统交易淡季使得不少卖家倾向于节后推盘，这更加剧了挂牌量的季节性下降。 展望未来，房地产周期的见底进程将取决于多个关键变量的协同演进。一是经济增长动能的恢复，这直接影响居民的收入预期和购房意愿。二是货币信贷政策的持续支持，政策工具的灵活运用有助于改善市场流动性。三是房价预期的修复方向，当前预期的扭转需要时间和政策的共同发力。四是结构性机遇的深化，刚需市场的持续活跃可能成为带动整体市场的重要力量。
当前市场的回暖迹象为房地产行业提供了一线希望，但周期的全面反转仍需克服多重挑战。在稳增长政策与经济复苏的双重驱动下，行业或将在结构性调整中逐步迈向新平衡。如何平衡短期刺激与长期健康发展，仍是政策制定者和市场参与者需要深思的课题。