2023年，广州在珠江新城这个地块以236亿元的价格成交，楼面价高达8.5万元/㎡，创下了广州高层住宅的新纪录，比杭州的77409元/㎡还高。这次交易是在2月25日完成的，成交价把广州高层住宅楼面价直接推到了这个新高度。官方媒体统计的可售楼面价是91268元/㎡，其中住宅部分更是达到了105970元/㎡，还有投资机构按6折计算商业货值得出的61975元/㎡等。这些不同的算法让“楼面价”出现了这么多不同的数值。一位杭州房企投资人士解释说，除了名义上的数值，其他都是估算的结果。因为地块复杂，包含商业商务、自持部分、学校等因素，商业价值没有固定标准，所以估算方法多样。 这个地块位于天河区珠江新城CBD与金融城连接地带，珠江新城被定位为“国际商都消费地·人民文体新客厅”。类似的地块在杭州可能是钱江新城或水电新村所在的奥体滨江国际商务区。但是从房价来看，两者之间存在明显差距。2025年全国豪宅网签均价榜中，珠江新城的凯旋新世界观邸以218627元/㎡位居榜首；还有金融城的保利玥玺湾去年11月首开时均价达到17万元/㎡，最高单价30万元/㎡。而杭州高层住宅地价最贵的项目是水电新村项目，滨江·望天际楼面价为77409元/㎡，放风价在13万-14万元之间。 如果从地块属性上对标杭州，去年3月28日出让的望江单元海潮TOD地块和这个项目非常相似。海潮TOD计容建筑面积为18.6万㎡，包括2宗宅地和1宗商住地。其中住宅建筑面积约10.5万㎡，商业商务约8.1万㎡。这个项目还配建了文化活动中心、体育中心等设施，并且地铁也穿过这里。最终中海以约81亿元总价拿下了这块地，名义上的楼面价是43353元/㎡。不过这个数值只是名义上的，因为海潮TOD没有商业商务自持和经营协议等要求。 因为没有商业自持要求，海潮TOD的商业部分地价可以参考同板块上一次商业地块出让时的价格来计算。比如2023年12月29日拿地的毛戈平总部地块楼面价为12389元/㎡。这样就可以用同板块商业成交价格乘以海潮TOD约8.1万㎡的商业部分建筑面积得出商业部分地价为101041万元。再用总地价80.78亿元减去这个数值，除以住宅建筑面积，海潮TOD住宅部分楼面价约为6.7万元/㎡。 图源 土矿交易门户系统显示，广州这个“地王”计容建筑面积达到57万㎡，由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地组成。其中还有2宗商业商务地块需要自持并且有经营要求，比如总投资额不低于60亿；还要引进高端时尚百货，销售贡献累计不低于300亿元；还要建造国际五星级酒店及酒店式公寓等项目贡献产值累计不低于20亿元等一系列复杂规定。 这种复杂程度超乎想象。无论是地价还是新房价格都比杭州略高一筹。 从地段来看，广州这块地位于天河区珠江新城CBD与金融城连接地带。珠江新城被定位为“国际商都消费地·人民文体新客厅”。相比之下杭州可以对标钱江新城或水电新村所在区域的奥体滨江国际商务区。 但是从房价上看还是存在明显差距。2025年全国豪宅1-10月网签均价榜中显示凯旋新世界观邸以218627元/㎡位居榜首；还有金融城的保利玥玺湾去年11月首开时均价17万元/㎡，最高单价30万元/㎡。 相比之下杭州高层住宅地价最贵项目是水电新村项目即滨江·望天际（容积率2.5），楼面价为77409元/㎡，放风价在13万-14万元之间。 如果从地块属性上对标去年3月28日出让望江单元海潮TOD项目非常相似。 这个项目计容建筑面积18.6万㎡包含2宗宅地和1宗商住地其中住宅建筑面积约10.5万㎡商业商务约8.1万㎡还有不少配建如文化活动中心体育中心等设施再加上地铁18号线海潮站、7号线莫邪塘站从下方穿过等复杂因素。 最终中海以约81亿元总价拿下这块地名义上的楼面价是43353元/㎡但因为没有商业自持要求所以不需要单独计算可售部分楼面价估值相对简单一些。 可以用同板块上一次商业地块出让时价格来计算比如毛戈平总部地块在2023年12月29日拿地楼面价为12389元/㎡ 那么用同板块商业成交价格乘以海潮TOD约8.1万㎡的商业部分建筑面积就能得出商业部分地价为101041万元然后用总地价80.78亿元减去这个数值再除以住宅建筑面积就能得出海潮TOD住宅部分楼面价约为6.7万元/㎡。