一、问题：养老服务供需矛盾叠加资产运营挑战，优质项目稀缺 随着人口老龄化加速，社会对“医、康、养、护”一体化服务的需求持续上升，兼具医疗资源、照护能力与持续运营体系的CCRC（持续照料退休社区）项目受到关注。但从行业实际看，康养项目投资周期长、回报兑现慢、运营门槛高，叠加前期拿地建设、团队配置和合规管理等成本压力，市场上“位置好、产品成型、运营可复制”的存量项目相对稀缺，成为资本与机构争相配置的对象。 二、原因：保险资金寻求长期稳健配置，基金化并购提升整合效率 据业内信息，中国人寿近期正式接手中国金茂旗下位于南京汤山的CCRC康养项目“苏茂颐园”，并于2026年春节前完成全部手续及产证过户，收购金额未对外披露。这项目由中国金茂联合苏豪控股、汤山建投共同打造，定位为全年龄化、医康养护一体化综合型颐养中心，总建筑面积约2.6万平方米，规划369张床位，含152套活力公寓（274床）、95套介护公寓（95床），并配建约4500平方米公共服务空间，可覆盖自理、半失能、失能等不同状态老年群体需求，收费区间约3500元至18700元/月。 业内分析，保险资金之所以加速进入养老领域，与其资金期限长、负债端稳定、偏好稳健现金流的特征高度匹配。近年来，中国人寿持续以基金方式为养老产业并购与整合提供资金支持：2024年5月设立银发经济产业投资基金，总规模100亿元、首期50亿元；2026年2月又公告拟出资约84.92亿元，与关联方共同设立“北京国寿养老产业股权投资基金二期（有限合伙）”。其旗下国寿健投作为专业化健康养老投资与运营平台，已设立管理总规模500亿元的大健康基金、总规模200亿元的大养老基金，并全国17个城市布局20个养老项目，养老床位超过1.1万张。 ，开发企业对康养业务的策略也在调整。公开信息显示，金茂目前缺少正在运营的重资产康养项目，战略重心或更多回归“高端地产+科技+健康配套”等主业方向。在行业进入运营能力比拼阶段后，通过资产转让实现轻装上阵、优化资产结构，成为部分房企的现实选择。 三、影响：示范效应增强，有望带动区域康养供给与行业标准化 “苏茂颐园”所处的汤山温泉康养小镇为江苏“十三五”重点项目，其温泉资源历史悠久，并具备国际水质认证等特色优势；项目周边医疗资源相对集中，自然生态与配套基础较好。此次接手有望在三个层面产生影响：一是提升区域中高端康养供给的稳定性，通过资金与运营体系的导入，增强项目持续服务能力；二是强化“投资—建设—运营”闭环的行业示范，引导市场从“重营销、轻服务”转向“重运营、重质量”；三是推动存量资产盘活与行业整合，通过并购与基金化运作，把优质项目纳入更为规范的风控与管理框架。 四、对策：把“接得住、管得好、服得优”作为关键，守住风险底线 业内人士指出，康养项目的核心不在“交割完成”，而在长期运营与服务质量。下一步应重点把握三上：其一，完善医养协同机制，建立与周边医疗机构的转诊、急救、慢病管理和康复支持体系，提升连续照护能力；其二，强化运营标准与人才体系建设，围绕照护服务、膳食营养、文娱活动、应急管理等形成可复制的服务流程，并稳定护理、康复、社工等专业队伍；其三，强化合规与风险管理，关注收费透明度、合同条款、信息披露、消防与食品安全等环节，防范经营波动与声誉风险，确保金融资金进入养老领域“稳得住、可持续”。 五、前景：养老产业并购或将增多，长期资金与专业运营深度绑定成趋势 面向未来，随着银发经济规模扩大、养老服务供给体系加快完善，市场对专业化、连锁化、标准化运营主体的需求将持续上升。以保险资金为代表的长期资金，叠加基金工具与产业平台，将更可能围绕核心城市与优质资源带进行布局，通过并购整合提升资产运营效率。同时，行业竞争也将从“比资源”逐步转向“比服务、比管理、比口碑”。能否在入住体验、医疗协同、照护能力与成本控制之间实现平衡，将决定项目的可持续经营能力。
中国老龄化进程为养老产业带来巨大机遇。保险资本凭借其资金优势，正成为推动行业发展的重要力量。中国人寿的投资布局为行业提供了示范，这种产融结合模式将促进养老产业向更规范、专业的方向发展。