中国房地产行业正站重要转折点。招商蛇口董事长朱文凯在近日举行的业绩会上明确指出，曾经支撑行业高速增长的四大红利——人口增长、城市化推进、经济高速增长和金融杠杆——正在逐步消退，该根本性变化导致市场供需关系发生了深刻调整。 从数据看，这种调整已经清晰呈现。招商蛇口2025年年报显示，公司营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；净利润10.24亿元，同比下降74.65%；加权平均净资产收益率仅为0.73%，同比下降2.63个百分点。开发业务项目结转规模同比下降，投资收益也随之减少。这组数据反映出，即便是行业头部企业也遇到显著的经营压力。 ，市场格局正在发生深刻变化。招商蛇口2025年累计签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升至第四位。这说明在市场总量收缩的背景下，优势企业通过战略调整仍能保持相对竞争力。但更重要的是，这反映出行业已经进入了存量主导的新时代——二手房成交规模持续超越新房，市场的重心正在发生转变。 朱文凯对行业前景做出了前瞻性判断。他认为，中国房地产行业正处于新旧模式转换的关键阶段，行业整体需求将从过去的总量扩张转向总量收缩、结构分化。这一判断既是对现实的客观描述，也是对未来趋势的理性预测。随着经济增速放缓、城镇化速度趋缓，宏观变量对房地产市场需求总量和结构的影响将更加深刻。 面对这一新形势，招商蛇口采取了明确的战略应对。公司锚定四三二一战略引领和五精一大转型方向，坚持增量做优、存量做活，深化改革、守正创新。在投资策略上，公司强化投资管控，坚持以销定投、精挑细选，核心十城投资占比接近90%，一线城市投资占全部投资额的63%。2025年，公司在十个城市实现销售排名前三，在全国重点三十城中有十五个城市进入当地TOP5。 土地获取策略也表明了这种精准化转变。2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建筑面积约440万平方米，总地价约938亿元。公司需支付地价约543亿元。这表明公司在严格控制投资规模的同时，仍在优化土地储备结构，为未来的高质量发展奠定基础。 招商蛇口总经理聂黎明指出，当前市场仍处于筑底修复期。短期需要提振信心，中长期则是逐步筑底和修复的过程。政策底已经明确，但市场底的确认仍需时间。这一判断表明，行业的调整过程还将持续，企业需要做好长期应对的准备。 在政策环境上，招商蛇口副总经理吕斌认为，房地产市场主基调仍然是控增量、去库存、优供给。政策端将持续保持宽松，各地聚焦去库存和稳预期，存量政策和增量政策将协同发力。这为企业的转型升级提供了政策支撑。 不容忽视的是，招商蛇口正积极向开发商、运营商、服务商的三位一体模式转变。资产运营上，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。物业服务营收约167.26亿元。这些业务的发展，正在为公司创造新的增长点，也体现了企业对长期价值创造的重视。 招商蛇口副总经理伍斌对2026年土地市场做出了预判。他认为土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征。好城市、好地段、好房子仍值得投资。当前土地供应已经开始适应房企需求，各地主动拿出核心地段土地出让，主动降低起始楼面地价和容积率，这些举措都是为了让企业更容易实现快周转。
当房地产行业告别野蛮生长，这场涉及14万亿规模市场的转型不仅考验企业的战略定力，更将重塑国民经济的底层逻辑；招商蛇口的实践表明，在存量博弈时代，唯有将政策导向、市场需求与企业禀赋精准对接，才能在行业洗牌中构建新的竞争优势。这预示着中国经济发展模式从规模扩张向质量提升的转折正在加速显现。