2024年10月，财政部开始给符合条件的闲置存量土地回收提供专项债券支持，这让很多地方有了关键的政策依据和资金渠道。2025年，已有26个省份公示了拟使用专项债券收储闲置土地的情况，涉及金额超7500亿元、地块超5500宗、面积近3亿平方米。克而瑞研究中心的马千里分析说，这种收储方式有三个好处：一是能帮房企化解资金沉淀压力，二是能推动城市建设从增量扩张转为存量提质，三是为地方政府调控市场提供了新工具。按照平均容积率2估算，2025年公示的地块未来有望形成约6亿平方米的市场供应潜力。 到了2026年，宁波、长沙、肇庆等多地已经披露了土地储备专项债券的发行计划或项目清单。比如，1月20日，宁波市就发行了10.13亿元的2026年度二期土地储备专项债券，票面利率是1.8%。在此前一天，长沙市公示了拟申报的第二批收储项目清单，涉及5个项目，总金额约29.71亿元。肇庆市也公布了市区2026年第一批拟收储清单，涵盖14宗土地，金额超35亿元。这些动态都说明地方政府正在积极运用专项债工具来加快处置存量资源。 从区域布局看，一二线城市公示地块数量虽然只占全国总数的22.7%，但拟收储金额占比却高达36%，说明这些区域的土地价值高、盘活需求迫切。浙江省、广东省、重庆市等地的拟收储金额都排在前面。冯琳预计，在更加积极的财政政策基调下，2026年新增专项债限额还会继续上调，给盘活存量资源提供更充足的资金保障。不过在推进过程中也存在挑战。 首要问题是“计划”和“落地”之间有差距。中指研究院的数据显示，2025年全国已发行的相关专项债金额大约只占公示拟收储总金额的40%。一二线城市已发行金额约970亿元，约占其公示金额的35.8%。更深层次的挑战是收储定价机制。有业内人士表示，部分闲置土地的所有者是在市场高峰期拿到的地，他们的心理价位和现在的市场评估价或者政策核算成本价可能差别很大。 按照国家政策要求，收储价格要按土地取得成本和市场评估价就低原则确定。马千里指出，如果严格按原始成本价核算一些老项目的话，可能远低于当前市场价值。这样企业可能会很难接受。而且各区域间的市场基础和土地积压情况也不一样。所以政策不能“一刀切”。 马千里建议对未动工土地积压多的城市可以适当加快收储步伐来改善预期；对存量问题相对缓和的城市则需要更精细化的施策。要想确保这一创新工具行稳致远并发挥实际作用就必须坚持市场化、法治化原则完善政策细节强化精准施策真正实现化解风险稳定市场促进转型的目标。