中航北京昌平保障租赁住房REIT已于3月13日通过深交所审核，23日完成注册生效，即将启动上市发行。这个项目的获批，是我国租赁住房REITs市场发展的重要节点。 该REIT项目的底层资产为三个位于北京市昌平区未来科学城的人才公租房项目。其中，滟澜新宸项目共749套，2016年建成、2017年投入运营；国瑞熙院项目共337套，2020年竣工、2022年投入运营；未来融尚家园项目共308套房源，2019年建成、2022年投入运营。三个项目总计1394套房源，总建筑面积约10.57万平方米。 未来科学城作为北京市重点发展区域，已形成"两谷一园"创新格局。"生命谷"汇聚昌平实验室等生命科学领域顶级研发机构及800余家医药健康创新企业，是北京市首批未来产业先导区；"能源谷"入驻18家央企参建单位和300余家能源领域龙头企业，被列为北京市重点产业集聚区；"沙河高教园"聚集北航、北邮等8所高校和120个国家及省部级重点实验室。此次入池的三个项目正是服务于该区域科研人员、高校教职工及企业骨干的配套居住设施，充分说明了金融服务实体经济与保障性住房体系建设的结合。 从运营表现看，这些底层资产具有突出的稳定性和现金流确定性。截至2025年12月末，三个项目的出租率均稳定在95%以上，近三年租金收缴率均超过99.5%，回款能力处于行业较高水平。财务数据显示，2022年至2024年，项目营业收入分别为3687.93万元、4150.82万元和4824.57万元，息税折旧摊销前利润分别为2753.58万元、3188.32万元和3922.19万元，呈现逐年上升的良好态势，盈利能力稳健。 原始权益人昌平保障房公司是昌平区保障性住房投资、运营管理的专营机构。截至2025年9月30日，该公司总资产规模约126.8亿元，除本次首发的三个项目外，还持有并运营13个人才公租房、轮候公租房、保租房项目及零散房源，面积合计超65万平方米。公司已制定可持续的扩募规划，将根据持有资产运营情况择机注入优质资产。 纵观国内租赁住房REITs发展现状，截至目前已有8单产品上市。2022年是上市高峰期，共有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT和华夏华润有巢REIT等4单上市；2024年上市2单，包括国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商蛇口租赁住房REIT；2025年已上市2单，分别为汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT。 需要指出，现有8单租赁住房REITs的原始权益人清一色为央企或地方国企。从北京保障房中心、深圳安居集团、厦门安居集团，到华润置地、招商蛇口等机构，国有资本在保障性租赁住房资产证券化中占据绝对主导地位。这一格局的形成具有其内在逻辑——保障性租赁住房和公租房本身具有较强的民生属性和政策导向，国有企业在此领域的专业运营能力、政策支持和社会责任承诺，使其成为此类资产的最佳承载主体。 业内人士分析认为，此类资产具备抗周期性强、运营透明度高、现金流稳定等特征，有望为投资者提供持续稳健的长期回报。
保障性住房与资本市场的对接，为安居工程打开了新的资金与价值通道。昌平REIT的落地既是租赁住房REITs的又一进展，也为“产城融合”提供了新的金融支撑路径。随着更多社会资金通过标准化产品参与民生项目建设，资本市场服务实体经济与住房保障体系建设的协同效应有望深入显现。