成渝这俩地方虽然同属于国家战略城市群，但楼市的温度差别挺大。不管以前怎么互相调侃，随着一体化发展，很多房企都把川渝当作一个大区域来布局。不过如果真的把政策、市场还有人心拆开看，这两个城市在买房这件事上的差异可不仅仅是表面上的。 成都坐落在四川盆地的中央平原上，因为地势平坦，城市就像大饼一样向四周摊开。环线很清楚，三环以内房价一般不会太高，春熙路和太古里这一带就是核心。往南是天府新区，往北就比较偏僻了。热点区域高度集中，政府只能通过限购来控制人群流动。重庆则被山水分割成了很多小片区。长江、嘉陵江还有武陵山把主城区切成了二十多个组团，每个组团都有自己的商圈、轨道交通和行政中心。磁器口、观音桥和解放碑这些地方彼此独立，大家都觉得自己才是最好的。不管是北拓还是西进，中央公园、悦来、空港新城这些地方还是显得有些冷清，一旦限购加码就更难受了。 2018年的数据显示，成都有1633万人，重庆有3101.8万人。虽然重庆人数多一些，但成都背后站着的是整个四川8341万人的人口基数。成都每年都能吸进220万人，2016年一年就涌进了126万人。反观重庆，虽然能吸引一部分川东和黔北的人，但也挡不住355.5万人口外流。成都的购房主力既有本地居民也有外来人口，限购政策有群众基础；而重庆的购房主力主要是本地人和乡镇居民，“一刀切”的限购既不被认可也容易引发矛盾。 从市场角度来看，成都的库存一直比重庆少。市场周期短、去化快，限购之后也不怕库存激增。而重庆长期占据西南库存冠军的位置。2017年才和成都持平，之后又超过了。从均价曲线来看，2016年前成都涨幅远远高于重庆。重庆均价低但涨幅稳，各区域均价也比较均匀。再加上重庆有全国最高的50万套公租房保障了中低需求的人群，没必要再上紧箍咒似的限购了。 政策方面也不一样。2016年10月开始，成都对外地户籍购房者要求社保交满24个月才能买房。新迁户口也得交满12个月社保才能买房。本地户籍限购2套、外地户籍限购1套，“认房又认贷”的政策非常严格。重庆没有全国版的限购令，但从2011年开始就试点房产税了。独栋别墅、高档公寓还有没有工作户口的二套房都在征税范围内，税率是0.5%-1.2%。 所以在投资时建议因地施策：成都投资南部热点郊区没错，但要避开概念盘和过热板块；产品设计要加大南北通透面积段改善客群对“晴天友好型”住宅需求旺盛。重庆投资要先看懂组团逻辑：哪个组团跟主城核心轨道近、配套足、产业旺就买哪一栋；刚需面积段60-80㎡最吃香；别高估远郊“睡城”潜力，政府不投、地铁不延、产业不落地的板块慎入。一句话：成渝虽然在一体化发展中越来越紧密，但楼市各有各的特点；想在这里赚钱就要学会“入乡随俗”。