问题：旧工业片区转型与枢纽周边高质量供给需求并存 金昇厂城市更新单元位于深圳市龙岗区园山街道荷坳社区,周边路网连接荷风路、荷坳路等道路,步行约500米可达大运枢纽。长期以来,该片区以旧厂房为主,土地利用效率与环境品质难以匹配轨道枢纽周边的发展定位。随着城市进入存量提质阶段,如何保障安置与权益兑现的同时,提供更高质量的居住、商业与公共服务供给,成为更新推进的关键。 原因:实施主体明确与规划思路调整推动项目提速 龙岗区城市更新和土地整备部门最新公告显示,深圳市湾联置业有限公司已签约完成一期、二期全部搬迁补偿安置协议,拟确认为两期唯一实施主体。实施主体的明确,意味着协商、搬迁、建设组织等关键环节的责任链条更加清晰,有利于降低多主体协调成本,提升推进效率。 同时,龙岗区规划和自然资源部门于2024年8月9日公示《金昇厂城市更新单元规划修改(草案)》。此次修改表明了从"高强度开发"向"强度适配、功能优化、配套前置"的转变:通过分期与功能分离提升运营弹性,通过强度下调改善空间品质,并以更贴近人口结构与服务半径的公共配套回应社区需求。 影响:分期实施叠加强度下调,项目结构更清晰、风险更可控 一是开发组织方式更清晰。草案将原本相对集中的布局调整为两块用地分期实施:01-01地块为二类居住用地,面积约11299.2平方米,作为一期;01-02地块为商业用地,面积约5876.2平方米,作为二期。住宅与商业"分地块、分节奏"推进,有助于在市场变化中优化供给节奏,提升后期招商与运营的确定性。 二是建设强度适度回调。规划修改后,单元总建筑面积由原批复的161990平方米调整为142662平方米,容积率由9.4调整为8.3。结构上,住宅及对应的配建规模相应优化,商业、办公及旅馆业建筑规模也同步减少。业内人士认为,在枢纽周边强调集约的同时,适度"做减法"有利于改善日照、通风、公共空间和道路承载压力,为品质提升留出空间。 三是城市设计更强调"可达、可用、可衔接"。草案提出公共开放空间总面积不少于1290平方米,其中住宅地块不少于460平方米、商业地块不少于830平方米,并要求北侧退线按12米控制以保持街道界面连续;同时在商业地块预留北向、东向公共架空连廊接口,为未来与大运枢纽可能的空中连廊衔接创造条件。地下空间上,允许两地块统筹开发并预留车行通道接口,以增强市政接驳的机动性。 对策:公共服务"补短板"与交通配套"打基础"同步推进 公共配套上,草案根据片区存量资源与服务覆盖情况作出调整:取消社区健康服务中心配建指标,将腾挪出的约1500平方米转入社区级公共配套用房,使相关配套用房面积由6260平方米提升至7760平方米;同时01-01地块新增6班幼儿园(占地约1800平方米)、社区文化活动室约1000平方米、托育服务机构约600平方米,并落实社区老年人日间照料中心约1500平方米。按草案测算,一期需配建公共配套设施约12710平方米,二期约1150平方米,实现"居住—商业—公共服务"一体化配置。 在资金与管理能力上,湾联置业背后股权结构显示,其大股东为湖北省联合发展投资集团有限公司。作为省属国有企业,该集团片区开发、城市更新等领域具有一定经验与资源整合能力,有利于项目在建设组织、融资统筹和运营导入上增强稳定性。 前景:枢纽经济与社区更新协同,或形成可复制的"强度适配+配套前置"路径 随着桂坪路、荷韵路等周边道路建设提速,金昇厂片区的交通微循环有望改善,枢纽人流与片区功能的耦合度将更提升。依托大运枢纽带来的通勤优势,片区导入总部办公、科创服务与高品质商业上具备发展空间;,分期实施和强度下调也为市场波动预留缓冲带,减少"一次性集中入市"带来的消化压力。 多位受访人士指出,这项目以"分期组织、功能分离、强度优化、配套前置"为主线的调整思路,为轨道枢纽周边更新提供了更注重品质与治理的操作样本,其关键在于后续能否把规划要求落实到建设时序、公共空间开放管理和产业导入质量上。
金昇厂城市更新项目的推进展现了深圳城市空间优化上的探索与实践。此项目通过科学的规划设计和完善的功能配套,提升了土地利用效率,也为居民创造了更高品质的生活环境。未来随着轨道交通网络的完善和产业资源的导入,"轨道+物业"的开发模式有望在更多区域推广应用,为城市发展注入新动能。