国家统计局1月19日公布的数据显示，2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，房地产市场仍处于调整与修复并行阶段。
分城市能级看，一线城市出现一定结构性韧性，新房环比下降0.3%，降幅较上月收窄；二线城市新房环比下降0.4%，降幅有所扩大；三线城市新房环比下降0.4%，与上月相同。
二手住宅方面，一线城市环比下降0.9%，降幅收窄；二、三线城市二手房环比均下降0.7%，降幅略有扩大。
同比口径下，一线城市新房同比下降1.7%，二、三线城市新房同比分别下降2.5%和3.7%；二手房同比降幅更为明显，一线城市同比下降7.0%，二、三线城市二手房同比均下降6.0%。
一、问题：价格总体承压，分化仍在延续 从数据看，房地产价格调整尚未完全结束，尤其是二手房价格同比降幅较大，反映出存量房市场的价格压力仍较突出。
同时，城市间、板块间分化更加清晰：一线城市新房端降幅收窄，个别核心城市仍具支撑力；二、三线城市价格调整幅度和持续性相对更强。
新房与二手房之间也呈现不同节奏，新房更易受到供给结构、改善型项目入市等影响，二手房则更直接反映居民预期与交易博弈。
二、原因：预期修复偏慢与“以价换量”并行 造成环比普遍下降、同比降幅扩大的因素主要来自三方面。
其一，市场预期仍在修复过程中。
居民在大额消费决策上更趋谨慎，购房周期被拉长，短期价格难以快速回升。
其二，二手房“以价换量”仍是普遍策略。
挂牌量、换房链条、存量房竞争等因素叠加，使部分业主通过让利促成交，价格对交易的敏感度提高。
其三，供需结构正在重塑。
人口流动、产业承载、公共服务供给等长期因素推动需求向核心城市、核心区域集中，使得一线与部分强二线具备更强的承接能力，而部分三四线周边区域面临去化周期偏长的压力。
三、影响：交易活跃度有望回升，但风险管理仍需前置 价格下行一方面有助于降低部分刚需与改善群体入市门槛，推动成交逐步恢复；另一方面也对市场主体形成压力：对房企而言，去化速度与现金回款仍是关键；对金融机构而言，需要持续关注按揭与开发贷款的风险暴露变化；对地方层面而言，房地产相关收入预期需要更稳健的安排，以避免对公共投资与民生支出形成挤压。
值得注意的是，一线城市新房端出现边际改善信号，意味着核心城市的需求韧性仍在，为市场总体企稳提供“压舱石”。
但二、三线城市能否形成更广泛的回暖，仍取决于产业支撑、人口净流入以及供给侧结构调整的进度。
四、对策：精准落实存量政策，打通“交易—金融—供给”链条 在政策层面，近期贷款利率下调、税费优惠、公积金政策优化等措施密集落地，直接降低购房成本与换房摩擦，有利于促进合理住房需求释放。
下一阶段，可从三方面进一步发力： 一是更好满足刚性和改善性住房需求，继续推动政策工具精准滴灌，增强市场信心与稳定预期。
二是支持“好房子”建设与供给结构优化，推动产品迭代与品质提升，以更高匹配度承接改善需求，减少单纯价格竞争。
三是着力打通置换链条，完善二手房交易服务体系和金融配套，降低交易成本与不确定性，提升市场流动性，促进新房与二手房市场形成良性循环。
五、前景：止跌回暖仍需时间，结构性企稳概率上升 业内研究认为，一线市场止跌回暖信号有所增强，需求端观望情绪逐步缓解；二手房仍以“以价换量”为主，但需求并未消失，更多体现为对价格更敏感。
相关线上指标显示，政策落地对咨询与交易意愿有一定拉动，尤其在多子女家庭、新市民等重点支持群体中更为明显。
综合判断，短期内房价全面反转难度较大，但随着政策效应进一步传导、居民预期持续修复、供给结构不断优化，核心城市及优质板块有望率先实现更稳固的企稳，市场将从“普遍下行”转向“分化筑底、逐步修复”的新阶段。
房地产市场作为国民经济重要组成部分，其平稳健康发展关乎宏观经济大盘稳定。
当前价格回调既是市场自我调节的必然过程，也为建立租购并举的住房制度提供时间窗口。
在“房住不炒”定位下，如何通过供给侧改革与需求端支持政策的协同发力，推动行业向高质量发展转型，将成为下一阶段政策制定的关键命题。