问题——老旧居住安全与功能短板叠加，改造需求迫切； 三里河一区28号楼建成于1978年，共3个单元54户。长期使用后，楼体出现墙体开裂、材料老化等情况，楼内上下水管线堵塞、跑冒滴漏问题突出，居民不得不通过临时外接管道等方式“补丁式”维持日常生活。同时，建筑未按现行标准进行系统抗震加固，叠加设施陈旧、公共空间不足等因素，居住安全和生活品质承受双重压力。随着人口老龄化加深，出行不便、缺少无障碍设施等问题更凸显，改造更显紧迫。 原因——中心城区老旧住房存量大，传统更新模式周期长、扰动大。 北京中心城区大量住房集中建于上世纪七八十年代，早期建设标准与当前居住需求存差距。以往危旧楼更新主要受三上影响：一是居民诉求差异较大，方案需要反复论证，周期被拉长；二是审批环节多、材料繁杂，沟通往返成本高；三是传统现浇施工周期长、现场作业量大，对周边交通、环境和居民生活影响更明显。如何保证安全与质量的前提下缩短工期、降低扰动，是城市更新亟须解决的问题。 影响——“住得更安全、更舒适、更便利”，并形成可复制的治理经验。 此次项目采用原址拆除重建方式，既保留居民熟悉的生活圈，也避免“搬得远、成本高”等新问题。改建后楼栋总建筑面积由2887.2平方米增加至3369平方米，部分住户户内面积得到合理优化，功能空间更完善。新楼按北京地区8度抗震设防要求进行结构设计，外墙保温、门窗隔声保暖等指标同步提升，居住舒适度明显增强。针对老年住户较多的实际，项目加装电梯、完善无障碍坡道等适老化设施，缓解“上下楼难”的痛点。项目还实现“交房即交证”，居民领取钥匙的同时办理产权手续，减少后顾之忧，提升回迁获得感。 对策——流程再造与建造方式创新“双轮驱动”，以制度供给提升效率。 在组织推进上，项目建立区级统筹、多部门参与的联动机制，围绕群众关切的“改不改、怎么改、改成什么样”，通过多轮协商沟通，结合54户居民家庭结构、居住需求等因素形成差异化户型方案，提高方案的可接受度。 在审批服务上，推行工程建设项目审批事项并联办理和线上流转，压缩关键证照办理时间，实现从前期准备到开工建设的衔接，探索“拿地即开工”的危旧楼改建路径。通过材料清单化、节点倒排和跨部门协同，减少等待时间和重复提交，提升办理效率。 在施工组织上，采用模块化装配式建造方式，将部分构件与模块在工厂标准化生产后运至现场吊装拼装，降低现场湿作业量，减少噪声、扬尘等影响，并通过工业化生产提升精度与质量可控性。项目在完成基础施工后快速推进模块吊装，较短时间实现主体结构封顶，整体工期明显压缩，最终实现去年7月居民搬离、9月开工、今年2月交付的“加速度”。 前景——危旧楼更新将更注重“安全底线+民生温度+治理效率”的统一。 从更大范围看，危旧楼改建不仅是建筑更新，也考验城市治理能力。下一步，中心城区推进类似项目，需要在三上持续完善：其一，建立更稳定、透明的协商机制与利益平衡规则，将群众诉求前置到方案设计阶段；其二，以数字化和并联审批为抓手，推动标准化、可复制的审批服务体系，形成“可预期的工期”；其三，推动装配式、智能建造等技术与城市更新深度融合，在确保质量安全的前提下实现“少扰民、快建成、易维护”。同时，强化全过程监管与后期运维，兼顾“建得快”和“住得久”。
这个项目的落地，让居民在较短时间内住上更安全、舒适的新居，也为首都老旧住宅改造提供了可参考的做法。装配式建造与审批流程优化相结合，表明了技术创新与制度创新的协同效应。随着更多类似项目推进，北京城市更新有望在提质增效中迈入新阶段，让更多老旧小区居民尽早改善居住条件，分享城市发展成果。