问题——核心板块"断供"后的再上新,市场关注度集中释放。2月10日,成都市锦江区攀成钢板块一宗纯住宅用地成功出让,地块位于二环路东四段以东、绿地·锦天府南侧,用地面积约17.9亩,容积率2.5,起拍楼面价16500元/平方米。竞拍现场共有4家企业参与,多轮竞价后由锦江统建以20300元/平方米竞得,溢价率约23%。这是攀成钢板块自2015年以来首次新增住宅用地供应,稀缺性明显。原因——区位配套成熟叠加稀缺性,推动竞拍热度与溢价。攀成钢板块位于成都主城区东部核心区域,交通、商业与公共服务配套较为完善。该宗地距地铁8号线、13号线净居寺站约600米,1公里范围内有锦华万达、文华广场、光环购物中心等商业体,教育资源也处于锦江区优势板块之列(具体以主管部门划分为准)。从供给端看,板块住宅用地长期未新增,近年新房供应相对紧缺,形成"供地稀缺—关注度提升—竞拍加剧"的传导链条。同时,成都持续推进"好房子"建设,中心城区改善型需求更倾向于选择配套成熟、通勤便利的板块,也增强了开发企业的投资信心。影响——成交价格为区域产品定位设定门槛,也对市场预期形成引导。从市场层面看,攀成钢板块新房供应一度出现阶段性"断档",此前项目陆续去化后,新盘选择有限。地块周边售及待入市项目以改善、高端产品为主,二手房则呈现供给充足、价格分化明显的特点:品质社区价格相对坚挺,部分老旧小区价格偏低。此次楼面价抬升,将在成本端对未来产品定位、户型面积段、装修标准与社区配套提出更高要求,也可能对周边改善置换人群的购买节奏与价格预期产生带动效应。另一上,地块虽处攀成钢板块,但具体位置相对靠边,西侧临近加油站,北侧为带底商住宅,东、南两侧为老旧小区,生活气息浓厚的同时也意味着城市界面有待提升。对开发企业而言,如何在有限用地条件下实现产品力、景观界面、噪声与安全等要素的优化,将直接影响市场接受度与溢价兑现能力。对策——以产品力与城市更新协同破题,释放改善置换的真实需求。业内人士认为,中心城区稀缺地块的竞争,已从"拿地能力"转向"综合开发运营能力"。针对地块周边界面不够整洁、邻里业态复杂等现实,开发建设需在规划设计阶段前置研判,强化与轨道交通、商业服务、社区公共空间的衔接,通过建筑布局、立面品质、降噪与慢行系统优化提升居住体验。同时,应注重与周边老旧小区的城市更新协同,推动街区空间品质提升,实现"项目品质提升带动片区形象改善"的正向循环。对市场而言,主管部门可继续通过完善供地节奏、优化指标管理、强化品质监管等方式,引导企业以更高标准供给改善型住房,避免单纯依赖地价推升带来的非理性预期。前景——供地回归或带来结构性机会,但"高品质兑现"是关键变量。从趋势看,随着成都中心城区进入存量优化与品质升级阶段,稀缺地段的新增供地往往被视为观察市场信心的重要窗口。该地块成交表明,在配套成熟、需求稳定的区域,优质住宅用地仍具吸引力。但未来项目能否形成有效供给、实现合理定价并顺利去化,取决于产品定位是否匹配区域购买力、社区场景是否具备差异化竞争力,以及城市界面改善是否能同步推进。若项目能够以高品质交付为牵引,带动区域居住体验升级,有望继续激活改善置换需求;反之,若对周边环境与客群变化研判不足,则可能面临成本与市场之间的平衡压力。
十年供地空白的打破,标志着攀成钢板块城市更新迈出实质性步伐。这个曾经的老工业区正在经历从生产空间向生活空间的转变。如何在保留城市记忆的同时,通过高品质开发提升区域价值,考验着开发企业的智慧,也关系着城市更新的质量。从更广视角看,攀成钢板块的蝶变,正是成都这座城市不断自我更新、提升空间布局的生动缩影。