经过长达9小时、243轮激烈竞价，广州马场地块一期最终花落越秀集团。这场土地竞拍的激烈程度和最终成交价格，充分反映了珠江新城优质地段的稀缺性和市场热度。 该地块位于黄埔大道以南、花城大道以北、马场路以西、华南快速干线以东，处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心。地块总用地面积194500平方米，规划计容建筑面积566962平方米，其中住宅部分占比最大。作为珠江新城东区最后一宗大规模未开发用地，该地块长期被业界视为珠江新城的"核心遗珠"，其开发价值和战略地位不言而喻。 从成交数据看，该地块起始价为186.4365亿元——最终以236亿元成交——整体溢价率约26.6%。其中住宅部分溢价率达35.67%，折合楼面价约8.54万元/平方米，创造了广州住宅地价的新纪录。商办部分楼面价约1.82万元/平方米。此成交价格的形成，既反映了市场对该地块位置价值的认可，也表明了一线城市优质地段供应稀缺的现状。 值得关注的是，该地块的竞得并非简单的土地交易，而是与城市功能完善紧密相连。根据土地出让要求，竞得人须在相邻地块引入一家高端时尚百货运营企业，项目运营后6年内累计销售贡献不低于300亿元；同时建设一处计容建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内累计经营产值贡献不低于20亿元。这些配套设施建成后须由竞得人全部自持，自持年限与土地出让年限一致。这种模式体现了政府在城市更新中对产业导向和功能完善的重视。 越秀集团在此次竞拍中的胜出，并非偶然。据统计，2025年越秀在广州公开市场已投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位列全市第一，占全市涉宅用地成交总额逾五分之一。这反映出越秀集团作为本地龙头房企的持续投资力度和市场信心。更重要的是，越秀集团前期已参与该地块的"做地"工作，包括土地整理、市政道路及地下空间开发等前期工程，这种一级开发与二级拿地的联动模式，使得项目规划更加科学合理。 从产品打造的角度看，业界专家指出，无论最终由谁开发，项目后期的产品必须与地块的优越区位、一流规划及超前定位相匹配。珠江新城、国际金融城、琶洲等区域此前出现过同质化竞争的现象，教训值得汲取。要避免重蹈覆辙，项目需要通过豪宅价值体现其独特性，形成对周边二手豪宅的价格优势。在地段和规划均具领先优势、得房率具备竞争力的前提下，项目的市场前景才能更为可期。
这场创纪录的土拍不仅是对稀缺资源的价值重估，也折射出城市发展模式的转变。当土地财政转向可持续运营，当住宅开发必须结合产业赋能，房企的竞争重点正在从资金实力转向资源整合和运营能力。该变革或将重塑中国房地产市场的竞争格局。