问题——从高速扩张到深度调整，房地产进入再平衡阶段。过去二十余年，我国房地产市场城镇化推进、人口流动和居民收入增长等因素支撑下，经历了较长的上行周期。2021年前后，市场供求关系与金融环境发生变化，部分城市交易热度回落，二手房价格走弱、去化周期拉长等情况逐步显现，市场预期也由“普遍看涨”转向“以观望为主”。鉴于此，行业压力明显传导至企业端，一些房企出现销售回落、资金周转趋紧、加快资产处置等现象，风险出清成为难以回避的问题。 原因——多重因素叠加推动行业告别“高杠杆、高周转”旧模式。其一，前期土地市场竞争激烈，企业普遍加杠杆扩张，推高拿地成本与财务负担，一旦销售放缓，现金流压力便容易集中暴露。其二，人口结构变化叠加住房需求从“增量”转向“改善与更新”，部分地区供需错配加深，库存压力上升。其三，宏观调控坚持“房住不炒”，金融监管更趋审慎，企业依靠外部融资滚动扩张的空间收窄，行业需要回到以产品、运营与服务为核心的可持续路径。多重因素共同作用，使本轮调整具有一定的必然性与阶段性特征。 影响——居民与企业两端承压，行业集中度与经营模式面临重塑。市场下行阶段，购房者更关注价格波动与交付兑现，投资性需求明显退潮，居住属性更回归。企业端分化加剧，重资产、高负债模式的脆弱性更加突出。公开信息显示，万科在2025年业绩预告中提示全年归属于母公司股东的净利润出现较大亏损，折射出行业利润空间收窄、资产减值压力上升以及项目去化放缓等现实挑战。，市场对“谁能穿越周期”的筛选正在加速，财务纪律更稳健、产品力与交付能力更强的企业，或将获得新发展空间。 对策——稳市场与防风险并重，政策指向更强调“控增量、去库存、优供给”。2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，并明确“控增量、去库存、优供给”等方向，体现出政策在稳定预期、改善供需结构、推动市场止跌回稳上的系统安排。“控增量”强调新增供给节奏与结构更理性，减少重复建设与无序扩张；“去库存”聚焦推动存量房源与在建项目加快消化，提高市场周转效率；“优供给”则着力提升住房品质、完善配套并强化交付，把改善性需求与新型城镇化需求作为重点。与之配套，还需继续压实城市主体责任，因城施策优化住房供给结构，推动保障性住房、城中村改造与“好房子”建设联合推进，同时依法依规处置风险项目，守住不发生系统性风险的底线。 前景——调整或进入后半程，但“止跌回稳”仍取决于供需再平衡与信心修复的同步推进。王石在不同阶段对行业风险的提示曾引发市场讨论，其关于调整周期可能持续3至5年、行业将迎来洗牌等判断，在一定程度上反映了对周期规律与风险出清节奏的观察。需要看到，房地产难以回到过去的高增长轨道，未来更可能呈现“总量趋稳、结构分化、品质竞争”的新格局：一线及核心二线城市依托产业与人口吸引力，有望率先修复；人口净流出地区仍需在去库存与盘活存量上持续发力。企业层面，竞争将从规模扩张转向现金流管理、产品迭代与服务能力，行业集中度提升的趋势或将延续。随着稳楼市政策持续落地、市场预期逐步修复，交易恢复与价格企稳的基础有望进一步夯实，但过程仍需要时间。
王石的预判不仅表明了对市场的观察，也折射出中国房地产从高速扩张走向理性回归的趋势；在政策与市场共同作用下，行业正在重构，其走向将对中国经济结构转型产生重要影响。如何在短期稳定与长期健康之间取得平衡，仍是各方需要共同面对的课题。