最近香港楼市是不是回暖了？好像两边都在喊，一边在中环的写字楼里传出利好消息，各大行都说今年楼价有望涨到15%，施永青大佬甚至说年内能涨个20%。尖沙咀新盘现场还有人一下子买了好几个单元，好像回到了那个买到就能赚钱的年代。 但是另一边，经济学者们可没那么乐观。叶秀亮教授在最近的《财策相对论》里就说了，眼前的繁荣可能只是大跌后的一点喘息，真正的大风暴还在上方盘旋呢。 现在有些人在市场最恐慌的时候下手买的房子，短短几个月赚了30%。这种速度让很多人眼红，觉得牛市又要回来了。叶教授给这些人泼了盆冷水。他说之前大家都太害怕了，开发商和业主的议价空间被压得死死的，有的甚至降价10%以上都没人要。现在稍微稳定点，这种极端的议价空间自然就收窄了。“这就像物理学上的球反弹一样。”他指出，这次价格波动顶多是个超跌反弹，不是趋势反转。 更让人担心的是买家结构变了。最近的推盘潮里经常能看到“公司名义入市”和“一个人买多套房”的现象。一般人觉得这是购买力强的表现，但叶教授觉得这只是销售难卖的遮羞布。“高素质开发商可不喜欢把房子卖给炒家。”他直言不讳，“因为炒家通常用壳公司持有，市场稍有风吹草动他们就会弃单跑掉。”开发商很难追讨损失。 如果一个新盘需要靠炒家撑场面说明它根本卖不动。“这本质上是一场随时可能熄灭的虚火。”叶教授认为。 说到这儿就得提一下同城化效应了。随着深港交通越来越方便，以前关关口口要排队半天的日子一去不复返了。以前从屯门到中环都觉得累人呢，现在深港之间扫码就能过。“未来可能比屯门到中环还快。”叶教授预言说，“两地的楼价差距会越来越小。” 现在很多香港人都去内地养老居住甚至企业都去迁册了。“等到完全通达了”，香港楼房的溢价逻辑就变了。叶教授预测短期内差距不会抹平但长远来看可能缩窄到20%到30%。 你想想看深圳南山精装修豪宅只要500万而香港北区却要1000万当通关时间缩短到10分钟时“你觉得香港的溢价还能维持多久？” 结语部分简单说说吧香港楼市进入下半场了过去三十年的神话建立在稀缺性和高度金融化上现在游戏规则变了同城化是大趋势消费力和居住需求都在北移所以买房不再是闭眼躺赢的投资而是一场需要眼光耐力和对城市边界理解的终极博弈。