当前房地产市场正处于结构性调整阶段；国家统计局最新数据显示，2026年2月，北京、上海新建商品住宅价格环比分别上涨0.2%，结束了自2025年5月以来的下行走势。但全国70个大中城市中，仍有66城二手房价格环比下跌；二三线城市新房价格分别下降0.2%和0.3%，区域分化依然明显。 这个分化背后有多重因素叠加。一上，“38号文”推动土地供应规则调整，明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，全国300城住宅用地成交面积同比下降28.8%。另一方面，房企拿地策略趋于收缩，百强房企前两月拿地总额同比下降52.4%，资金更多投向一线城市核心地块。例如广州天河地块以26.6%溢价成交，显示市场对优质资产的需求仍然稳健。 面对复杂形势，2026年政府工作报告首次提出“因城施策”九字方针：“控增量、去库存、优供给”。供给端，上海、湖南等地试点由国企收购存量房并转为保障性住房，杭州富阳推出“以旧换新”抵价券；需求端则通过提高公积金贷款额度（上海最高达324万元）、降低非户籍购房门槛等措施进行定向支持。值得关注的是，住房政策与人口政策的联动更加紧密，南宁、潜江等地面向新婚家庭、多子女家庭推出专项补贴，政策取向更贴近民生需求。 业内专家认为，本轮调控呈现三方面变化：一是从短期“稳市场”转向“建机制”，土地新政着力抑制无序扩张；二是从统一尺度转向精细化调节，不同城市按能级制定差异化方案；三是从“住有所居”更强调“住有宜居”，“好房子”建设理念进入政策文本。预计未来五年，核心城市的优质资产仍具备一定增值空间，而部分三四线城市的需求修复更依赖产业升级带动。
“稳”不是简单托底——也不是回到粗放扩张——而是在控制增量、盘活存量、提升质量中重建供需平衡。随着收购存量房、保障性住房供给、公积金制度优化等政策工具持续推进，房地产市场有望从短期波动走向中长期的结构性修复。能否实现平稳健康发展，关键仍在于因城施策的精准度、公共资源配置的均衡性，以及“好房子”供给的可持续性。