现在杭州的二手房市场突然热起来了，好像跟以往的季节规律不一样。眼看春节就要到了，按理说这是二手房交易的淡季，但这次却完全相反，大家都在忙着看房、签合同。很多中介都说带客人看房子的人多了，签单的速度也比以前快了不少。数据显示，最近一周成交量达到了近半年来的最高水平。 这波行情是市场周期波动带来的短暂现象，还是市场经过深度调整后出现的平稳？背后有什么逻辑和结构变化呢？看近期的成交情况，市场回暖并不是全面上涨，而是有明显的结构性特征。临安区、余杭区的未来科技城、良渚、东湖等板块，还有萧山新城等地成为这次成交的主力。这些地方配套比较齐全，交通方便，未来规划也比较明朗。更重要的是，经过一段时间的调整，这些房子的总价跟购房者的预算比较匹配。 这个现象在一些以前不太热门的小区表现得特别明显。比如拱墅区那个建成超过20年的大塘新村，去年大部分时间成交量都很少，一个月也就卖3套左右。但去年12月份突然火起来了，一下子卖了20套，是近两年最高的一次。中介说卖得好的是那些总价在百万元左右、面积40多平米的小户型，单价大约在2.2万到2.5万元之间。“这个价位对那些预算有限的首次置业者特别有吸引力。”那个中介负责人说，“有些房源还带着租约卖，这样买家买的时候就不用一下子拿出那么多钱。” 学区房市场也是一样，“淡季不淡”。这次学区房热起来的主要是那些总价比较低的房子，不是那些价格高得离谱的头部楼盘。在钱塘区幸福河小学范围内，从去年12月到今年1月中旬一共成交了51套。安置房小区幸福雅苑表现特别好，卖了24套，占了将近一半。这里50多平米的户型总价在120万到130万元之间，跟周边那些次新房几百万元的起步价比起来便宜太多了，成了很多家庭的“上车”首选。 这种热度也蔓延到了其他同学区的楼盘。比如湖上春风里这个项目，看房和买房的人都多了不少。在西湖区这样的传统优质学区板块也是一样，耀江文鼎苑1月份上半月卖了8套。经纪人说这是因为价格回调得比较多。“现在的网签价比高峰期的时候低很多。”有个经纪人分析说。 不过整体来看市场还是在调整中，买卖双方心态也很微妙。一方面有些业主因为缺钱或者想换房子急着卖，选择低价吸引买家。比如朝晖有些老小区的房子单价从高峰时的2万多降到了2.4万到2.5万之间。“价格调整到位后咨询和成交就多了。”另一方面也有些业主看到市场活跃起来就想涨价或者观望。“这种心态分化说明大家对未来的看法不一样。” 多位专家说这次交易活跃主要是因为价格调整到位了，积压的刚需和改善需求才被释放出来。“主动权还是在买方手里。”如果业主想成交就得给出诚意价。 所以这次岁末年初杭州二手房市场的“暖意”，本质上是价格和需求重新匹配的结果。“它是以刚需领衔、以价格为导向的。”很多人认为合理的价格还是拉动有效需求的核心杠杆。 到了春节假期快到的时候节奏可能会慢下来。“真正的企稳还要看宏观经济和居民收入预期的改善。”对于购房者来说现在有更多选择和议价的空间；对于业主来说理性评估物业价值很重要。“大家都要用长远的眼光看待这个变化。”