公募REITs市场在2025年的表现很不一样，审核变得更严格了。自打去年底上海证券交易所还有深圳证券交易所给大家发了新的《审核程序指引》，这回明确规定了公募REITs审核过程中什么情况能中止或终止，并且还定了时间节点，规则比以前严多了。因为这新规出来了，不少原本在排队的项目，像建信住房、富国首创水务扩募、万纬仓储物流，还有金风新能源这些，都主动把申报材料撤回来了。大家都在关注这事儿到底是怎么回事儿。 其实这次的撤回潮可不是随便发生的，背后的原因就是新规则出来了。那些在审的项目可能因为审核时间到了、底层资产运营不太稳或者历史情况比较复杂，看到这么严格的规定，就选择了主动撤回。这说明发行方们对规则变化反应很快，也是根据自己的实际情况做出的决定，符合市场规矩和法律要求。 除了项目撤回，审核环节也变得更严了。前阵子上海证券交易所给“山证晋中公投瑞阳供热REIT”发了第二轮审核问询反馈，这在交易所阶段还是头一回见。国家发展改革委之前也发过反馈，但交易所这一轮的问询说明监管标准一点也没松劲，对资产质量和合规性要求更高了。华南地区一个做公募REITs的人就说了，新规出来后大家申报时准备工作得做得更细。 从2025年末的数据看，全市场已经有79只公募REITs产品上市了，规模加起来突破了2100亿元，把基础设施资产盘活了不少。不过有些上市项目后来业绩波动大了些，估值可能太乐观了点。监管部门这次的做法就是总结经验教训。业内人士强调重点还是看“资产信用”，也就是看资产能不能自己赚钱能不能产生现金流。 另外还得看原始权益人和管理人是不是真把REITs当长期的战略平台来用，治理结构和激励机制对不对得上。这么做是为了提升资产质量，给投资者留空间。现在市场上的撤回和严审现象其实是资本市场供给侧改革的一部分。短期看可能发得慢点，但长期来看能逼着资产质量提升、压实责任、让预期更理性。 大家慢慢适应新规则后，公募REITs市场就会变得更规范透明、更看重长期价值的新生态形成了。这就能继续推动基础设施投融资改革还有实体经济发展。