问题——存量时代的“空间瓶颈”如何破解 当前，超大城市土地资源约束趋紧，存量建设用地中仍存在布局零散、开发强度偏低、用途匹配度不高、环境品质欠佳等突出矛盾：一端是老城区危旧房安全隐患与公共服务不足并存，另一端是村镇工业集聚区厂房低矮、产业层次偏低、配套薄弱，难以承接新质生产力与现代产业体系的空间需求。
如何让“沉睡土地”转化为高质量发展载体，成为城市治理的重要课题。
原因——历史遗留与政策约束交织 从形成机理看，低效用地往往带有鲜明的历史烙印。
老城区地块普遍碎片化、权属多元，更新改造面临“成本高、协调难、收益窄”的现实障碍；历史街区周边在高度、风貌等方面存在刚性约束，进一步压缩市场化改造空间。
村镇工业集聚区则普遍经历由“作坊式生产”向“园区化发展”转型的阵痛：早期建设标准偏低、功能混杂，企业以传统加工、批发零售为主，难以支撑产业升级所需的载体、能耗与环境要求。
多重因素叠加，导致部分地块“想改改不了、能改算不清”。
影响——从安全隐患到发展动能的“二次挤压” 低效用地不仅影响城市面貌，更直接关乎民生福祉与发展质量。
危旧房聚集区若长期缺乏系统整治，既有安全风险，也制约养老托育、社区服务等公共功能嵌入；低效工业用地若迟迟不能升级，容易造成土地产出偏低、税源增长乏力、环境承载压力增加，并削弱城市在区域产业分工中的竞争力。
更深层的影响在于，存量空间不能有效再配置，将限制新产业、新业态落地，形成“空间不足—项目外溢—动能减弱”的循环。
对策——以制度创新撬动存量价值，以项目实践验证路径 广州以低效用地再开发试点为抓手，叠加多年“三旧”改造经验，通过增存联动治理、政策组合赋能推进系统更新。
截至目前，全市已有344个低效用地再开发项目明确实施主体、233个项目进入供地环节，形成一批可复制、可推广的做法。
在老城区民生型更新方面，越秀区洪桥街道的“黉桥·小石集”提供了“小尺度、精治理”的样本。
项目将地块内原有17栋危旧建筑整体拆除后翻建，新建建筑兼顾居住与社区公共服务功能，以“青年社区+”为特色，同时嵌入养老、托育等设施，推动居住、办公、商业与公共服务在不相互干扰的前提下复合布局，构建“5分钟社区生活圈”。
更值得关注的是其破题方式：面对历史街区周边限高等约束导致收益空间收窄、市场主体参与意愿不足的难点，当地以“原拆原建”为核心路径，并叠加城镇危旧房改造等政策支持，形成可持续的资金与利益分配机制。
据介绍，项目总费用约1989万元，主要由企业投入，部分私房业主按产权面积承担相应建安成本，并通过“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的组合，实现居民资产增值、企业合理回报、政府以有限财政资金带动社会资本投入的共赢格局。
与此同时，“原拆原建”对协商机制提出更高要求：需实现100%同意方可启动，如何凝聚共识成为关键。
当地通过成立自主更新委员会，联动社区与专业部门力量，并配备由政府经费支持的前期设计团队，推动居民在专业指导下参与方案讨论，降低信息不对称与沟通成本。
项目成功后带动周边更新意愿提升，相关街道已梳理多个新增改造意向项目，居民同意率持续提高，体现出“以点带面”的示范效应。
在产业型更新方面，荔湾区西塱村村镇工业集聚区改造探索“集体主导、自主更新”的路径。
作为试点项目之一，西塱村以“西塱·C创城”为载体，推动从低矮厂房向现代都市工业园区转型。
据介绍，改造前该片区厂房仓库多为1至3层低层建筑，入驻企业以传统制造及批发零售为主，空间承载与产业匹配存在明显短板。
通过集体经济组织自筹资金实施改造，项目旨在以园区化、功能复合化的方式导入更高附加值产业，并强化配套与管理，推动产业空间从“分散粗放”走向“集聚高效”。
这一做法在一定程度上回应了村级工业用地更新中“谁来改、钱怎么筹、如何管”的现实难题，为区域产业协同与产城融合提供了新的抓手。
前景——从“土地再开发”走向“城市再生长” 从广州实践看，低效用地再开发已从单纯的空间整治，转向以民生改善、产业升级、治理现代化为导向的系统工程。
下一步，推动工作走深走实仍需在三方面持续发力：一是完善利益统筹与协商机制，在保障居民合法权益的前提下，提高小尺度更新的决策效率；二是以产业导入和运营能力检验更新成效，避免“重建设轻运营”，推动园区与社区长期活力形成；三是加强政策工具的精准匹配与风险防控，在财政可承受范围内撬动更多社会资本，形成可持续、可复制的制度供给。
随着更多项目进入供地与建设阶段，广州有望进一步释放存量空间潜能，为同类城市提供更具操作性的路径参考。
从危房蝶变到产业涅槃，广州的低效用地再开发实践证明：城市更新不仅是物理空间的改造，更是治理理念的升级。
当政策创新遇见群众智慧，当存量资源遇上现代规划，“沉睡”的土地终将焕发新生，为高质量发展写下生动注脚。
这一过程所彰显的“共建共治共享”理念，或许正是破解城市发展命题的金钥匙。