在城市更新进程中，危旧楼房改造面临严峻的融资困境。
以1978年建成的西城区三里河一区28号楼为例，该建筑存在结构老化、管线混乱等安全隐患，54户居民改造意愿强烈。
但传统金融模式难以适配此类项目：一方面老旧房屋估值困难，另一方面拆除重建导致抵押物灭失，形成存量贷款回收与新增融资发放的双重梗阻。
问题症结在于产权变更过程中的权益保障缺失。
常规流程中，从原房产注销到新房产登记存在时间差，造成抵押权"真空期"，既增加银行风险敞口，又导致居民需先筹措资金结清贷款。
这种结构性矛盾严重制约了金融机构参与城市更新的积极性。
国家金融监督管理总局北京监管局联合多部门推出系统性解决方案。
核心创新体现在两方面：流程上建立"四联办"机制，将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记四项程序无缝衔接；产品上设计"个人住房改建贷款"，根据改建成本核定额度，与工程进度匹配放款。
建设银行北京市分行通过补充协议锁定债权，北京银行开发专属信贷产品，形成"流程+产品"的双重保障体系。
该模式已产生显著实效。
三里河项目从申请到放款仅用42天，居民无需提前还款即可启动改造。
经测算，"带押改建"使居民融资成本降低约30%，项目审批时效提升50%以上。
金融监管机构特别指出，该方案注重保护中低收入家庭权益，贷款期限和收入条件设置体现普惠性原则。
作为全国首个减量发展超大城市，北京的探索具有示范意义。
住房城乡建设部明确要求，到2025年将2000年前建成的老旧小区全部纳入改造范围。
北京创新实践证明，通过制度创新打通金融梗阻，能够有效激活存量资产价值，形成"居民改善居住—银行控制风险—城市提升品质"的多赢格局。
目前，上海、广州等超大城市已开始研究借鉴该模式。
城市更新的核心在于让群众住得更安全、更舒适，也在于用制度创新把民生需求转化为可持续的治理能力。
北京以“带押改建”打通抵押权衔接堵点，既回应了居民“想改却难筹资”的现实，也为金融机构守住风险底线提供了制度支撑。
随着更多地方进入存量更新阶段，能否把关键流程“串起来”、把风险边界“划清楚”、把金融服务“做适配”，将成为推动老旧住房改造提速增效的重要考题。