在杭州核心区现房项目里，最近拱墅区大关板块的英蓝岫町华庭搞了个“零登记”，这在实施新房摇号的日子里，还真不常见。那项目就在地铁3号线香积寺站旁边，紧挨着历史文化地标香积寺，地段看着特好，又是现房销售，按理说是挺吸引人的。可这回推出的188套住宅，居然一个登记的都没有，看来只能转去开发商自己卖了。 这事儿不光是单个项目卖不动，还说明那个地方的供需矛盾挺深的。大伙儿分析说，背后有好几个原因凑在一起。首先是产品定位跟大家伙儿的主流需求不太合拍。那个小区主打大户型，面积从180平到555平不等，均价大概是12万块一平米。有两套顶层的户型总价更是突破了亿元大关，单价超过了20万元/平方米。现在这市场环境下，买得起这种豪宅的人本来就不多，跟杭州那边以刚需和改善为主的结构刚好相反。 其次就是资金门槛太高了，把不少想买房的人都拦在外面了。根据他们的销售方案，想摇号的客户得把钱冻起来。要是按揭买房得冻结226万元；要是一次性付清全款的话，要冻结的金额居然高达1500万元。这么高的钱数谁能一下子拿出来啊？尤其是在现在这种经济情况下，大家买大宗资产都变得更谨慎了。 再一个就是价格和大家心里想的不一样。这块地是2014年拍下来的，楼面价才1.33万元/平方米左右。现在卖得这么贵已经快是那个时候的10倍了。虽然地段不错吧，但房子还是毛坯交付的那种，再加上户型太大，有些人可能就会觉得划不来。 另外整个市场情绪也有点冷。杭州楼市虽说整体还算稳当，但高端的地方分化得挺厉害的。有一些高价项目卖得慢了下来，大家观望的情绪都比较重。 这种“零登记”的事儿对各方都有影响。对开发商来说吧，以后只能自己慢慢卖了，回款可能得拖好久。对这个区域来说也可能影响以后高端楼盘的定价策略。 从大方向看呢，“零登记”事件也验证了楼市结构分化的趋势。核心地方好的项目肯定还是抢手货；但要是定位太高、跟需求不沾边的话，就算地段再好也可能没人要。 所以啊给房地产公司提个醒：不能光指望地段或者牌子响就好了。面对这种困难还得赶紧想办法变招。一是得把产品定位调整好，多研究研究客户到底想要啥，户型设计、装修标准、功能配套这些都得跟上。二是销售策略得灵活点。三是加强跟市场的沟通。 政府部门也可以趁这个机会把调控政策再优化一下。 短期来看杭州高端市场肯定还是分化着走。那些有稀缺资源、价格又合理的项目还会有人盯着；但定位模糊、性价比低的房子去化压力可能还是很大。 长期来看随着城市发展变好和大家居住需求提高了以后啊，房地产市场得更注重品质和服务的可持续性。开发商也得把心思从“规模扩张”转成“精细运营”。 通过这次“零登记”事件估计能看出行业慢慢回归理性的样子了。“零登记”现象不光是个别的事还是现在房地产市场变化的一个缩影呢！提醒大家别忘了那个规律吧：在告别高速增长的今天啊，只有精准知道需求在哪里、回归产品本身才行得通！对买房的人、做房地产的还有定政策的人来说这都是个挑战也是个让行业变得成熟健康的机会啊！