2023年的楼市里，“孟母盘”文鼎苑因为成交了一套单价超过5.26万元的法拍房，再次把大家的目光吸引过来了。这套在今年才进入拍卖程序的房源位于杭州市西湖区，面积不大，只有61.18平方米，还是高楼层。从1月26日开拍算起，总共吸引了8个人来竞争，大家抢着出价一共进行了29轮。最后在1月27日这天定了下来，成交价是321.6万元，这么算下来每平方米的价格约为5.26万元。根据最新的数据整理发现，这个价格已经刷新了文鼎苑从2023年以来法拍房单价的最高纪录。 文鼎苑能有这么高的关注度，主要还是因为它对口的学校非常优质。咱们回顾一下它最近的市场情况就知道了。2023年的时候，这个小区不少法拍房的成交单价都跌到了3万多元一平米的位置，大部分房子都在4万到5万元之间成交。现在网上找房的平台上挂着的二手房，也有很多单价在4万元上下。这次法拍能卖到5.26万元以上，到底是不是意味着房价要反弹了？小区边上几家大中介的分析师都给出了比较谨慎的看法。他们普遍觉得这只是一个特定房子在正常市场波动里的表现，并不能说明整个小区的房价都要涨了。 核心原因就在于这个产品的类型特殊。这种小户型通常被叫做“落户书包房”，它们最大的优势就是总价门槛低。既能满足上学落户的刚需，以后转手的时候也比较方便。这种房子在历史上确实很能卖出去。在2021年3月市场最热的时候，文鼎苑有一套58.66平方米的小户型房子曾经拍出过746万元的天价，折合下来每平方米差不多12.7万元。虽然现在市场没以前那么好了，但小户型产品的价格韧性还是有的。 分析师还说，对于文鼎苑这种已经建了十几年的老小区来说，买房的人越来越理智了。除了看学校好不好之外，以后这房子好不好卖、能不能保值也成了大家很关心的问题。大户型的房子虽然住着宽敞，但总价动辄就要超过700万元。不光是买的时候贵，等孩子读完书不再需要学位了想卖掉的时候，“总价高、房龄长”的问题就会显现出来。这类大面积住宅往往会面临需求的人变少、不容易出手的尴尬局面。所以“低总价、高流转”的小户型自然就更受欢迎了。 这种规律不光文鼎苑有，杭州其他热门的学区板块也都很明显。比如说“顶流”小区西城年华里面不同面积的房子价格差别就很大。最小的42平方米户型因为总价可控、转手特别快，去年成交的单价基本上都在9万元以上。稍微大点的57平方米左右的户型成交价就降到了7万元左右。而超过130平方米的大户型因为总价太高没人买得起，成交单价就维持在5万多元左右。这就很直观地反映出现在的学区房市场里，大家买房子主要是为了实用和方便转手的需求占据了主导地位。 这次文鼎苑法拍小户型卖得贵也印证了一个趋势：在整个楼市回归理性的大环境下，“低总价、强流通”的房子依然有很强的市场需求。它一方面说明有不少家庭在为了优质的教育资源做着务实的选择；另一方面也告诉我们投资的逻辑变了——大家不再单纯追求价格涨多少，而是更看重手里的资产能不能随时变现和风险大不大。未来随着教育资源越来越均衡以及楼市发展的变化，学区房市场的区分和分化可能会变得更加明显。