作为中国房地产20年的反思者，戴欣明在2013年曾说，这市场本质就是场流量游戏。老百姓需要房子住，有钱人把房产当成投资品，这两个属性注定了房价高涨和虚假繁荣会共生。当时市场还在“调控松绑”的热情里，没想到这句话像把钥匙，解开了人们对过去二十年楼市的记忆。城镇化让中国的城镇化率从1998年的30.4%提升到了2023年的66.16%，平均每年多了1689万人进城，每分钟就有28个人搬进新家。大家都往大城市跑，结果造成了核心城市的资源越来越多，房价也跟着涨了。深圳用了十年时间把城镇化率从75%推到85%，房价涨幅差不多到了100%。盖房子每花1亿元，房价平均就能抬高0.12%，好学校、好医院旁边的房子更是能贵个40%。 人口往哪走，需求就在哪爆发，这种情况直接把城镇化的人口流动变成了房价上涨的动力。但问题是，当这些流量不再只是为了住人，而是变成了一种资产游戏的时候，虚假繁荣的种子就已经埋下了。占全国家庭70.7%的普通家庭把买房当成了压在生活上的大山：中金公司报告显示，城里人家均净资产才17.8万元，可35%的家庭房产占了总资产的90%以上；全国还有28%的家庭没有自己的房子。大城市的租售比只有1.3%，为了养孩子、养老、抗通胀，好多家庭把一生的钱都压在了一张房票上。 而在金字塔尖上的富人呢？房产变成了他们的主要投资品：胡润报告显示，身家千万的家庭平均房产价值超500万元；2018年第一季度投资买房的人比首套房买家还多。这种一个市场两种算法的现象导致了“繁荣悖论”：核心城市豪宅开盘就卖了上百亿；三四线城市库存积压卖不出去。当有钱人的流量盖过了普通人的刚需流量，市场就只剩数字上的狂欢了。 房子涨得太高就是泡沫三重奏：结构、价格与财富都出了问题。人口净流入的大城市土地供应跟不上需求，2019年北京的土地溢价率超35%，地价占房价的比重高达40%-50%；反观人口流出的三四线城市，一边是有人没房住一边是有房没人住：瑞银测算一二线城市住宅空置率约18.8%。 房价跟收入水平脱钩了也是个问题：2010到2020年，省会城市城镇化率每升1个百分点房价就涨3.2个百分点；到了2025年虽然回调了13%和20%，但价格还是高得吓人。当大家买房不是为了住而是为了等涨价的时候市场就没救了。 财富分配也变得很不公平：前10%的家庭拥有45.3%的房产价值；70%的普通家庭只有2.3%的社会总财富；城里人和农村人平均净资产差了6.8倍；城里头最高10%家庭的资产是最低10%家庭的46倍。 泡沫退潮后楼市开始步入存量时代：2025年全国二手房成交面积首次超过新房占比53.6%。行业不再是盖新房而是盘活存量做产品升级。保障性住房和商品房开始并行：一边给老百姓提供刚需房源一边让有钱人通过持有房子分享城市发展红利。 戴欣明早就在提醒大家：“流量可以搞短期热闹但撑不起长期价值。”现在的行业重心已经转向为城市升级种土壤、为美好生活筑空间了。只有满足了真正的居住需求才能让行业穿越周期走得更远。