一、房价涨势强劲，中位价逼近百万关口 据澳大利亚房产数据机构Cotality最新报告，2025年1月珀斯住宅中位价达989,211澳元，单月涨幅2.3%，位居全澳主要城市之首；换算下来，仅1月份珀斯房价就上涨了约2.25万澳元，相当于每周涨超5,600澳元。 拉长时间线来看，这轮涨势同样可观。2024年第四季度珀斯房价季度涨幅6.8%，全年涨幅22.0%。修订后的历史数据显示，2024年10月和11月单月涨幅分别为22,680澳元和26,035澳元，均属罕见。 西澳地区整体住宅中位价也升至675,539澳元，年涨幅18.6%，说明价格上涨已从城市核心区扩散至周边地区。 二、供应严重不足，库存水平处于历史低位 Cotality研究总监蒂姆·劳利斯指出，这轮珀斯房价持续上涨的核心原因是住宅供应严重短缺。当前市场挂牌量较去年同期减少约14%，较五年均值低出近48%，供应端的结构性缺口是推动价格上行的主要力量。 西澳房地产协会的数据也印证了该点。2025年2月，珀斯活跃房源仅2,723套，尽管当月新增挂牌量较1月环比增长10.5%，但与去年同期相比仍下降43.8%，供应依然偏紧。 成交速度方面，市场节奏明显加快。公寓平均7天成交，独立屋8天，两类物业成交周期均较去年同期缩短6天，创历史最快纪录。部分热门郊区的独立屋挂牌后5天内即售出，市场竞争之激烈可见一斑。 三、房价涨幅远超工资增速，住房可负担性持续恶化 这轮涨价最值得关注的，是房价与居民收入之间越拉越大的差距。2024年第四季度，西澳住宅价格季度涨幅7.4%，而同期工资价格指数仅上涨0.8%，房价增速约为工资增速的十倍。 对于靠工资积累首付的普通家庭来说，储蓄速度根本跟不上房价上涨的步伐，住房可负担性正在加速恶化。劳利斯表示，供应极度紧张叠加价格快速攀升，很容易在买家中形成强烈的紧迫感，催生追涨行为，更推高市场热度。 竞争最激烈的入门级市场，首次购房者、投资者与改善型买家三方角力，有限房源在多方需求下迅速消化。相比之下，高端市场因信贷审批趋严，交易活跃度受到一定抑制。 四、全澳市场呈现分化格局，中等城市领涨态势或难持续 从全澳来看，房地产市场的区域分化正在加剧。珀斯、布里斯班、阿德莱德等中等规模城市是本轮涨价的主要推动力，而悉尼、墨尔本等传统强市的价格增速则明显放缓。 劳利斯认为，根本原因还是各地库存水平的差异。与五年均值相比，悉尼挂牌量仅下降约1%，墨尔本约4.3%，供应相对充裕，对价格形成了一定支撑；而珀斯库存降幅接近五成，供需失衡程度远为严峻。 对于后市，劳利斯态度审慎。他认为，悉尼和墨尔本的降温或许预示着其他地区未来也将逐步进入调整周期。目前中等城市仍因库存极低而获得支撑，但这一局面能否持续，仍有待观察。
珀斯楼市的过热，折射出后疫情时代资源型地区经济发展的特殊路径。当住房的居住属性与投资属性之间的边界越来越模糊，如何在市场活力与住房公平之间找到平衡，将是地方政府面临的现实考验。这场由资源禀赋与人口流动共同驱动的房价博弈，其走向或将重塑澳大利亚区域经济发展的格局。