问题——价格继续回调，连降态势未改。国家统计局数据显示，2026年2月，济南新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降3.3%，新房价格已连续10个月回落；二手住宅价格环比下降0.2%，同比下降5.4%，连续11个月下行。从省内情况看，青岛、烟台、济宁等城市新房和二手房价格同样偏弱，表明山东房地产市场整体仍在调整阶段。全国范围内，部分城市环比出现企稳迹象，一线城市新房价格环比由降转平，但同比仍普遍承压，呈现“月度波动趋缓、年度下行未止”的特征。 原因——供需与预期同步变化，存量压力加大。受访人士普遍认为，本轮调整并非单一因素导致，而是多重因素长期叠加的结果：一是收入与就业预期影响购房决策，购房更趋谨慎，观望情绪上升；二是部分板块前期新增供给集中入市，叠加存量房源持续挂牌，去化周期拉长，对价格形成挤压；三是二手房对预期变化更敏感，挂牌量增加、议价空间扩大，带动成交价格下移；四是市场更强调居住属性后，购房者更看重产品品质、配套兑现和交付确定性，竞争力不足的项目承受更大降价压力。 影响——家庭资产承压与消费谨慎并存，分化继续显现。价格持续调整对家庭资产负债表带来影响。以济南某购房者为例，若在阶段性高位购入总价约300万元的住房，按当前同比降幅测算，账面价值减少可能达到数十万元，进而影响其换房计划与消费安排。市场分化也更明显：从成交结构看，总价较低、流动性更强的房源更易成交，改善型需求受置换成本与预期影响，成交周期普遍拉长；从区域看，配套成熟、产业与公共服务集聚的核心区韧性相对更强，外围板块则更依赖促销与价格调整来实现去化。对房企而言，销售回款节奏会影响投资与开工安排；对地方而言，有关产业链与土地市场预期也需要同步修复。 对策——以“稳预期、保交付、促转型”夯实企稳条件。业内建议，稳市场关键在于提升确定性、优化供给结构：其一，继续把保交付作为稳定预期的重点，推动项目建设与交付信息更透明，增强居民购房信心；其二，因城施策支持合理住房需求，重点面向首套、改善及多孩家庭等群体，提升公积金、金融与税费政策的匹配度；其三，通过存量盘活与城市更新改善供需结构，例如收购存量商品房用于保障性住房、租赁住房等，以提升住房保障能力；其四，提升新房产品力与社区运营水平，以品质竞争替代单纯价格竞争，推动行业向高质量发展转型。 前景——短期仍在调整通道，中长期取决于人口、产业与供给优化。综合多项指标看，济南楼市短期内仍面临去化压力与价格修复过程，二手房调整可能继续对新房形成传导。但随着稳市场政策持续推进、交付风险逐步出清，以及优质板块供给结构改善，市场有望从“普遍下行”转向“结构性企稳”。未来一段时间，核心区以及优质学区、轨交和产业集聚板块或更具韧性；中低总价、更贴近刚需的产品成交活跃度有望保持；改善需求的恢复则更依赖收入预期改善与置换链条的顺畅。
住房市场的调整并非简单的涨跌循环，而是供需关系、城市竞争力与居民预期共同作用的结果。对购房者而言，回归居住属性、重视现金流安全与长期生活成本，将成为更重要的决策依据；对城市与行业而言，推进“好房子”建设、优化供给结构、提升市场透明度与交付确定性——才能在波动中稳住信心——在转型中打牢基础。