中国证监会在2021年首次推出基础设施REITs，紧接着在2025年完成了第二批试点项目。这次商业不动产REITs的启动，给市场带来了新的活力。REITs不仅能盘活存量商业不动产，还为企业拓宽了融资渠道。和普通投资方式不同，REITs是以持有和运营商业不动产项目为基础资产，通过证券化方式向公众投资者募集资金。2025年底，中国全市场上市的REITs产品数量达到了78只，总发行规模超过2100亿元。 试点政策落地后，符合条件的市场主体可以直接向监管部门和交易所申报，上海证券交易所和深圳证券交易所也同步推出了配套业务规则。这次改革给投资者带来了新的机会，他们无需购置实体物业就能通过证券交易所账户投资于大型购物中心和产业园区等实体资产。普通投资者也可以分享这些资产的运营收益和潜在增值。 除了机遇，REITs投资也有风险。它的价值受到底层资产运营状况、宏观经济环境、行业周期和利率水平等因素影响。比如消费类REITs的业绩可能会受到居民消费增速和商业竞争格局变化影响。投资者需要理解“收益相对稳定、但并非保本保收益”的特性，并根据自身风险承受能力进行理性投资、分散配置。 试点工作稳步推进和市场逐步成熟后，中国REITs市场有望更加规范、透明、开放和有活力。它将连接实体经济和资本市场，盘活存量资产促进商业地产行业健康发展。未来它还能在服务国家战略、优化资源配置、丰富居民投资渠道等方面发挥重要作用。