争议焦点始于2023年新一届业委会履职后发现的遗留问题。
小区建成16年来，开发商宜宾天成公司持续管理占道6000平方米的公共停车位，与第四届业委会签订的年租金协议仅相当于每个车位日均收益0.5元。
业主代表指出，该协议未经业主大会表决，且收益未纳入公共账户，明显违背《民法典》第278条关于共同管理权的规定。
司法审理揭示深层矛盾。
叙州区法院审理认为，规划红线内地面车位依《物权法》第74条应属业主共有。
开发商主张的"小区外车位"未提供国土规划证明，其提出的"无偿提供商业用房"等抗辩被认定与本案无直接关联。
值得关注的是，判决书特别强调"历史形成的管理状态不能对抗法定权属"，为同类小区确权提供判例参考。
事件折射出基层治理短板。
该小区历经五届业委会更替，暴露出交接程序不规范、档案管理缺失等问题。
冲突直接诱因是业委会公示业主大会通知时遭开发商人员阻挠，反映部分企业仍存在"建管一体"惯性思维。
当地街道办表示，将建立物业联席会议机制，对辖区42个老旧小区开展公共资产清查。
专家建议构建长效机制。
西南政法大学物权法研究中心主任李兵指出，本案启示有三：一是业委会应当建立任期审计制度；二是公共收益需实行"收支两条线"管理；三是开发商应配合完成《物业承接查验办法》规定的权属移交。
目前宜宾住建部门已启动专项整改，要求开发企业限期提交车位规划验收文件。
该案的判决再次警示，在社区治理中，民主决策程序不能简化，业主的集体权益不能被忽视。
业委会虽然是业主的代表机构，但其权力并非无限，必须受到法律和业主大会的双重制约。
开发商与业委会的合作虽然可能出于各种考量，但绕过业主大会的任何协议都缺乏法律基础。
这一判决对全国各地的物业管理和业委会运作具有借鉴意义，有助于推动建筑物区分所有权制度的规范实施，维护住宅小区业主的共同利益和民主权利。