2024年3月30日10点，上海要把今年的内环内宅地放出来，这场拍卖吸引了不少目光。好地研究院方晓泉撰文分析，这次拍地行情会面临3个挑战：新房市场现在处在谷底，新政也满月了，二手房有点热闹，但新房还是没什么起色。根据好地大数据显示，3月份新房成交量大概只有2100套左右，比起去年的近6000套，下降了将近2/3。一季度的新房销售规模大概是70万平方米、520亿金额，这个数据比去年同期腰斩还惨，甚至创下了2019年以来的最低纪录。因为销售不理想，房企的资金回笼速度变慢了。另外，长宁这块地虽然在核心地段能看到苏州河，周边新房也少，但它还有几个硬伤：周边业态比较杂，城市界面看着一般；一半的地块被挡着看不到河景；形状不规则还紧挨着高层住宅，排日照方案挺难；进出只有一条小路跟主干道连通不太方便。 现在这个市场环境下能来报名的大多是央企这种大公司。用信安里这个最近的、定位类似区域改善的项目来对比一下就知道了。信安里在2024年11月开盘的时候均价是13.6万，好地研究院算过一笔账：如果这次拍卖溢价10%，大概能有8%的利润。不过现在的行情跟一年前已经不一样了，周边的次新二手房价格都跌到了10万。所以拿地的预期测算房价要小心点，如果按照13万的价格去算，溢价不超过5%才是合理的。 所以最终竞拍的溢价率在5%到10%之间的可能性最大。要是溢价超过10%，说明大家对房价预期太高了；要是在5%以内，那就是大家心里没底，只想捡个便宜。这次拍地主要看房企怎么拼抢。END 好地研究院为政府和开发商提供很多服务内容：包括地块信息推送、可视化解读、白皮书等等；为开发商提供城市进入研究、大数据服务、地块监测这些咨询服务。