在《收租资产系列报告》里，我要和大家聊聊商业不动产REITs。在2025年结束时，首批商业不动产REITs正式开始了。这种公募REITs市场把“基础设施”和“商业不动产”放到了同一位置，两者并行推动，效率提升不少。而且，发行这类REITs时不需要发改委先审核，办理速度变快了。这种商业不动产REITs的推出，让现有商业不动产得以利用，还有助于房地产公司转型和商业管理企业发展。到了2026年2月，沪深交易所已经接到了14单商业不动产REITs申报，计划融资规模超过400亿元。这个系列里资产类型非常丰富，比如购物中心、写字楼、酒店等。 这些资产原本属于国有企业、民营企业、外资企业等多种类型。它们在地理位置上也有明显的特征：商业综合体和写字楼主要集中在一线城市，购物中心和奥特莱斯则多见于二三线城市，酒店跨区域分布更广。 从收入和参与者角度看，写字楼的分红比率最低，酒店居中而购物中心、奥特莱斯和商业综合体的分红率较高。多数原股东只持有不少于20%的股份比例。 这次商业不动产REITs评估时我们的目标项目是已上市的同类项目。估值指标在不同业态之间差异明显。写字楼的现金流增长率预期保守一点；商业零售类资产预计在3.3%-3.98%之间；而酒店因为经营模式不一样差异较大。 购物中心通常取比较低的折现率，有些甚至低于消费基础设施REITs设定的6%下限。写字楼、酒店和服务式公寓分别设定了自己的折现率区间。很多购物中心、写字楼、奥特莱斯还有酒店都超出了戴德梁行调研的下限值。只有北京昌平龙德广场等少数项目高于上限值。 报告还特别分析了新加入的酒店、写字楼、服务式公寓和商业综合体等类别。酒店行业转向优化现有存量部分需要关注入住率等核心指标。一线城市的甲级写字楼供应过剩就成了问题。整租模式也存在稳定性和租金增长难以兼顾的挑战；混装类资产还得注意停车场会摊薄估值的问题。深圳来福士服务式公寓打通了租赁住房市场化退出渠道；资本化率低并且抗风险能力强；混装类商业综合体存在分散风险同时也能联动效应来估值可形成互补组合。