今天跟大家聊聊华创证券发布的那份22页的报告，标题是《2026中国地产脱敏三步曲》。这里的“脱敏”，其实就是指房地产和经济其他领域关系的逐渐松动，这是个逐步递进的过程，通常的顺序是股市先跑通，接着是消费，最后才是投资。目前股市这块基本算是搞定了，消费还在慢慢调整中，投资端可能还得再熬一阵子。 咱们先看股市这边。报告说A股现在基本不受楼市波动影响了，这是从四个角度看出来的。首先是挣钱能力这块，2025年前三季度跟狭义房地产相关的行业，营业利润占A股总盘子的比重掉到了0.5%，哪怕算上做建材的那些上游企业，也才1.8%，跟2021年的8.4%相比，简直是天壤之别，楼市拖累股市的劲儿已经泄得差不多了。 再说价格这块，以前房价涨跌直接决定大家愿不愿意炒股。不过从2024年四季度开始，尽管二手房价格还在掉，但大家买基金和直接买股票的热情却上来了。这说明房价现在已经不是大伙儿理财时必须要考虑的硬条件了。 产业层面上看，地产股的波动也小了很多。铜行业和水泥行业靠地产拉动的那块增加值比例都降了不少。铜是从21%掉到了12%，水泥是从37%降到了25%。 最后是大家买基金时的配置情况。买股票的公募基金手里握着的地产股仓位已经少得可怜，大概只有0.4%左右，这是自2005年以来的最低值了。 综合看下来，楼市跟A股整体的关系已经变得很微弱了。股市现在运行得比较独立，不用再看地产的脸色行事了。 接下来聊聊消费方面。报告指出咱们可能正在逐渐习惯这种不怎么受楼市左右的状态。这在理论上说得通：房价对消费的影响主要靠财富效应、收入效应和挤出效应来传递。现在这三种效应都在变弱。 财富效应上看，老百姓手里的金融资产越来越多。到了2026年，金融资产的总市值估计会第一次超过城镇住宅的总市值。到时候房价涨跌对消费的影响就会变小。 收入效应方面呢？房地产行业正在搞“缩量保价”的出清行动。虽然干活的人少了点，但剩下的人的工资也基本稳住了。这意味着房地产下行对老百姓收入的冲击没那么大了。 挤出效应也是个有趣的点。这些年大家花在买房上的钱比例虽然下来了，但花钱的意愿并没有像大家想的那样一下子就提上去了。说明买房子并不是主要挤占日常消费的原因。 看数据也能佐证这一点。把那些跟房地产关系特别强的补贴类商品去掉后，剩下的“必选类”商品销售额增速一直稳在4%左右；老百姓的信心和对收入的预期也都开始往上走；还有一点值得注意的是在大城市里，社会消费品零售额和二手房价格的关系已经变成轻微的负相关了——以前房价涨消费就涨、现在房价跌消费却没怎么受影响。 最后说说投资这边情况还没彻底好起来。目前楼市对投资的拖累还是挺明显的。直接影响体现在相关行业的投资下滑上——2025年有六个行业合计把固定资产投资增速往下拉了4.8个百分点；间接影响则是土地卖不出去导致地方政府没钱搞基建了——这部分拖累了固投1.4个百分点。 展望未来呢？因为咱们的人口结构变了、结婚生子的人少了、城镇化速度也慢下来了，所以房子需求肯定会一直往下走；而且二手房成交的比例也从2021年的19%飙升到了2025年的45%，说明楼市正在变成一个存量市场；新房子没人要的情况肯定会越来越多。看前面那些像新开工和土地成交这些先行指标的数据就知道，2026年房地产投资这块还会挺难受的。 总之这个报告的意思是咱们经济和房地产的关系正在变。股市已经先一步走出了束缚；消费领域正在经历调整并露出了多方面变好的迹象；而投资端因为调整慢还受长期因素限制，现在还紧紧缠着房地产不放。 这份报告就把这一层层的变化都讲明白了。