冯海宁先生认为，“物业管理”这个词早该退休了。虽然听起来像个上位者的命令，可实际上物业公司根本没有多少管理权，更多的是服务活儿。你看最近的报道，在2025年，全国的500强物业公司平均物业费收缴率已经跌到了71%，这就很能说明问题。而且数据还在连着四年往下掉，业主的满意度也越来越低，这说明大家对物业服务不满意是有原因的。 如果咱们去翻翻法律条文，你会发现《民法典》里面专门有一章是讲“物业服务合同”的。在法律眼里，物业从业人员的身份叫“物业服务人”，法律规定的也是他们要在小区里面做好维修、保洁、保安这些事。所以按照法规的逻辑，“物业服务”这个称呼才是最合理的。现在的状况呢，就是政府文件、国民经济统计里全都是“物业管理”，连物业公司的招牌上也是这么写的。 今年3月7日，在十四届全国人大四次会议上海代表团的小组会上，全国人大代表樊芸就提出来了这个问题。她建议把这些说法统一起来。结果就在3月9日的时候，住建部的工作人员给她打了电话。人家很实在地说，已经在着手修改《物业管理条例》了，不光要把名字改成《物业服务条例》，连行业分类都要跟着改，以后也会把它归到国民经济统计里面去。 过去很多年里，“物业管理”这四个字简直成了一个绕不开的词。大家习惯了这么叫，官方也这么用。但严格来讲，“物业管理”这个词本身就有争议。法律并没有赋予物业公司什么管理权，只是给了他们服务的职责。这就好比把“看病”和“看病费”分开了一样。如果咱们还一直叫“物业管理”，很容易让这些公司产生一种错觉，觉得自己是来管人的。 樊芸代表还特别提到了《民法典》里的内容。第二十四章就是“物业服务合同”，里面的人都叫“物业服务人”。第九百三十七条说得也很清楚：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”这就把服务的范围和性质都讲得清清楚楚了。所以相关法律法规最好能统一起来，把“物业管理”全都改成“物业服务”。 主管部门这次反应挺快的。他们听了代表的建议后马上行动起来了。承诺要把《物业管理条例》改个名等一系列动作落地后，肯定会有不少好的效果出来：第一能解决以前叫法乱的问题；第二能提醒物业公司多想想怎么做好服务；更重要的是可以给这些公司洗脑——过去有些物业公司太把自己当回事了，在门禁、停车、收费这些事情上动不动就摆谱子。 现在的问题是很多物业公司脑子转不过来弯。他们总想当大老板管着业主。其实你看现在的物业费收缴率这么低就是一个证明——业主都不信任你了。把这个名字改了之后对物业公司来说其实也是件好事。这会逼着他们好好反思自己哪儿做得不好，赶紧提高服务质量去赢回信任。 当然光改个名字是不够的。咱们还得推动那些物业公司的名称也跟着变一变——去掉那些让人误会的“管理”二字。这也是促进行业规范的一部分。接下来最重要的是转变思想观念。光有规矩没用，关键得落实到位。过去主要靠业委会或者业主自己监督有点乏力了。接下来相关部门应该把对物业服务领域的监管工作做得更细一些。 总的来说这次改名是个好机会。咱们得好好利用这个机会推动物业服务行业实现规范化发展才行。