欧盟统计局最近给了个数据，到2025年第三季度，欧盟那边的房价和租金涨得挺猛，同比分别涨了5.5%和3.1%。跟前一季度比起来，环比也涨了1.6%和0.9%，这就给人感觉市场在慢慢回暖。不过要把眼光拉长到十年，也就是从2015年到现在，就会发现问题挺严重的。整个欧盟的房价这十年翻了63.6%，租金只涨了21.1%，前者差不多是后者的三倍。这就说明从2011年左右开始，房价和租金的走势就“脱钩”了。房价作为资产价格，波动得特别厉害，经历了下跌、停滞、再快速上涨这些阶段；租金呢，作为住家的成本，涨得比较平缓。这种分化现象在绝大多数成员国都能看见，在25个国家里，房价增速都把租金增速给超越了。 最夸张的是匈牙利，他们那房价十年涨了275%，差不多是2015年的三倍。葡萄牙、立陶宛和保加利亚这些国家也跟着凑热闹，涨幅也都在156%到169%之间。只有芬兰是个例外，他们的房价在这个周期里跌了2%。租金市场这边全是上涨的势头，没有一个国家例外。匈牙利在租金方面也领先，累计涨了107%。立陶宛、斯洛文尼亚、波兰和爱尔兰这些国家的租金也涨得挺猛。 至于匈牙利为啥能在房价和租金上都领涨呢？这得归功于国内搞的“住房启动计划”和债券兑付带来的钱流入，这就把需求给刺激起来了。匈牙利央行之前还说过呢，估计到2025年底房价能涨29%，虽然实际增速因为市场调整慢了一点，但根据ingatlan.com网站的数据显示，2025年12月房价还是涨了18%，热度还是很高。 欧盟范围内长期房价跑赢租金，这是因为现在利率低、投资的人多、有的地方房子不够用，还有房地产当成财富的人也多了。而租金普涨呢，主要跟人越来越多、城里人多了、收入涨了还有租房规定变了这些因素有关。统计局十年的数据很清楚地画了一张图：住房作为资产的价格和住家的成本在加速分化。 匈牙利这个案例特别能说明问题：国内政策、市场需求跟欧盟的大环境互相影响，挺复杂的。这不仅关系到老百姓能不能买得起房、活得好不好，还关系到国家经济稳不稳、金融风险防不防得住。未来政策制定者得好好想想咋平衡住房是用来住的还是用来炒的这个问题，怎么让老百姓少点压力、让市场能长久健康地发展下去。