问题：存量竞争加剧的背景下，商业项目要实现“稳租金、稳出租率”变得更加困难。2025年，国内零售商业进入以存量为主的阶段，区域供应增加和消费结构调整叠加，部分购物中心租金议价空间扩大，出租率波动明显。业内普遍面临开业后人气下降、客流分散以及改造成本上升的压力。尽管如此，运营十年的青岛万象城依然表现出色：出租率高达99.09%，平均租金突破436元/平方米/月；全年营业收入达到7.54亿元，同比增长19.74%，EBITDA为4.39亿元，同比增长20.91%，毛利率提升至64.73%。该资产为对应的公募REIT的全年收入增长和分红提供了有力保障，展现了在逆风环境下维持稳定现金流的能力。 原因：通过“首店+趋势品类+持续焕新”重塑到访理由，增强经营韧性 一是凭借首店资源提升城市吸引力。全年新增151家店铺，其中包括山东首店46家、青岛首店12家，首店比例超过三成。引入省级旗舰店和区域首发品牌，强化“新品首发、城市打卡”的消费动机，提升客流黏性和消费转化。数据显示，会员规模达到177万，同比增长22%，为稳定复购和精准运营提供支持。 二是抓住户外消费扩张机遇，打造差异化品牌矩阵。随着运动休闲和“轻户外”受欢迎，户外相关品类成为商业体引流的重点。青岛万象城结合国际专业品牌和都市户外需求，汇聚近50个涵盖装备、服饰、鞋履及生活方式的品牌，并通过旗舰店和主题活动增强场景体验。在整体社会零售增速放缓下，户外细分市场仍保持快速增长，为项目带来结构性增量。 三是通过持续改造延长项目生命周期，避免“十年疲态”。2024年至2025年间，累计完成超过2.5万平方米的区域改造，其中一期南区改造已提前完成并引入新品牌。不同于一次性大规模改造，项目采取滚动更新和分区迭代模式，有效控制施工对经营的影响，同时保持空间和业态的新鲜度。 四是优化租户结构以减少经营波动。项目租约加权平均剩余租期约为2年，既保证调改灵活性，也便于在市场波动时及时更新品牌组合；前五大租户租金占比仅13.63%，头部租户集中度较低，有利于分散单一品牌经营波动对现金流的影响。 影响：优质资产“逆势上扬”提升资本化预期，但集中度风险突出 青岛万象城的表现表明，领先商业项目在精细化运营、趋势品类布局和体验升级上，仍具备穿越周期的能力。然而，相关公募REIT对此项目收入依赖过高，超过99%的收入来源于此。若区域消费波动、竞争环境变化或项目改造带来经营影响，可能影响基金收益的稳定性。如何在保持核心资产高质量运营的同时，降低集中度、增强组合抗风险能力，是未来的关键课题。 对策：通过扩募丰富资产池，打造“多区域、多梯队”的现金流组合 为降低对单一资产的依赖，相关方已启动两轮扩募：首轮计划纳入昆山万象汇，第二轮涵盖杭州萧山、沈阳长白、淄博等万象汇项目。这些项目均具有较高出租率和成熟运营基础，扩募成功后将形成跨区域现金流组合，提升收益来源分散度与稳定性。对公募REIT来说，扩募不仅扩大规模，更是利用资产组合分散风险、优化估值的重要手段。 前景：从“单店强”走向“组合强”，商业资产价值逻辑或将加速重构 随着消费重心从规模扩张转向结构升级，商业竞争更多体现在内容供给能力、场景运营和更新迭代能力上。以青岛万象城为代表的头部项目，若持续抓住首店经济、趋势品类和会员运营，仍将引领区域市场。公募REIT的扩募将推动商业地产从“重资产持有”向“资产证券化及运营能力定价”转型。企业规划显示，到2030年，运营中的购物中心数量将增加，并明确推动公募REIT规模扩张，预计更多优质商业资产将进入资本市场。
青岛万象城的逆势表现证明，存量竞争时代依然存在机会，关键在于敏锐捕捉消费结构变化，持续提供优质场景内容，以及坚持长期运营理念。抓住首店经济和户外消费等新趋势，结合稳健的改造节奏和更分散的资产布局，既能增强单体项目生命力，也为商业资产在资本市场实现持续价值增长提供了现实路径。